Quais os indícios de que preciso fazer uma manutenção

As manutenções preventivas, corretivas, rotineiras e preditivas são essenciais para a durabilidade dos sistemas e subsistemas construtivos de um condomínio, seja nas estruturas, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, impermeabilização, SPDA (para-raios), fachadas, fundações, combate a incêndio, entre outros.

Além de beneficiarem a durabilidade das edificações, as manutenções valorizam os imóveis. Na engenharia de avaliações, um dos métodos de análise do custo do empreendimento é o Método Evolutivo, regido pela ABNT NBR 14.653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos. Neste método, são levantados os custos da edificação e a ele é aplicado uma depreciação do empreendimento. 

Dada depreciação ocorre ao longo do tempo e é influenciado por diversos fatores, como a idade de construção, qualidade dos materiais, diversas características do edifício e o estado de conservação. Desta forma, é importante sempre manter os sistemas manutenidos não somente para a segurança, conforto e habitabilidade dos usuários, mas também para a valorização constante do empreendimento.

Correlação com a medicina

Para uma melhor compreensão da importância dos sistemas construtivo, costumo correlacionar os componentes de um edifício com partes do corpo humano. Exemplo do esqueleto, responsável pelo suporte de todos os demais sistemas, traz equilíbrio, solidez e segurança para os indivíduos. Assim também se comportam as estruturas de concreto de um edifício, capaz de suportar todas as solicitações e garantir a segurança de todos os usuários. 

As paredes e divisões internas podem ser facilmente correlacionadas a musculatura humana, responsável por proteger regiões internas, tal como auxiliar o esqueleto no suporte e garantia de uma maior robustez da edificação. Em relação as fachadas, podemos estabelecer parâmetros de igualdade com a pele, pois ambas são responsáveis por proteger todo o conjunto, bem como facilitar o controle de temperatura interna.

Comparando os sistemas elétricos, estes estão diretamente ligados ao sistema nervoso, responsável por conectar todos os itens e dar interatividade aos sistemas. O sistema circulatório há semelhanças no funcionamento dos sistemas hidráulicos, onde realizam todas as conexões de transporte de fluidos pela estrutura,

Sintomas alertados pela edificação

Assim como no corpo humano, as estruturas relatam alguns sintomas quando estão com problemas. As fissuras, de forma geral, relatam que há alguma irregularidade que precisa ser tratada, sobretudo quando surgem em elementos estruturais, como em pilares de concreto, vigas, lajes, regiões dos reservatórios superiores e inferiores, piscinas, cobertas, fachadas, entre outras regiões da edificação.

Há diversas causas para o aparecimento de fissuras, seja por sobrecargas em elementos estruturais, corrosão de armaduras, movimentações estruturais excessivas e dilatações térmicas. Mas todas precisam ser investigadas com profissionais especialistas em engenharia diagnóstica ou perícias. 

As infiltrações é consideravelmente o maior problema das edificações, pois grande parte das manifestações patológicas encontradas nos condomínios estão relacionadas a falta de estanqueidade dos sistemas. Recentemente desenvolvi uma pesquisa com 50 edifício na região metropolitana do Recife e constatamos que 67% das edificações têm problemas relacionados a falta de estanqueidade, são diversas falhas relacionadas a impermeabilização, presença de mofos, bolores, problemas relacionados a fachada, e infiltrações na coberta.

Além de tornar o ambiente insalubre, a água em contato com o concreto potencializa o processo de corrosão das armaduras, comprometendo a durabilidade e antecipando as manutenções corretivas dentro do condomínio, que possivelmente evoluirá para taxas extras para o reparo das supracitadas anomalias.

Quem pode inspecionar meu edifício

Todos os engenheiros e arquitetos possuem habilitação profissional em seus conselhos de classe, respectivamente, CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Entretanto recomenda-se a contratação de profissionais especialistas em engenharia diagnóstica, inspeção predial, perícias em engenharia ou que comprove a experiência para a realização da inspeção, pois o perito terá a correta expertise diante das manifestações patológicas identificadas no condomínio. Ainda em correlação com a medicina, dificilmente procuramos um neurologista para um problema gástrico, pois cada um possui suas respectivas especialidades e na engenharia não é diferente.

Sendo assim, mantenha sempre as inspeções e manutenções prediais em dia, para que possamos ter edifícios mais saudáveis.