Reforma tributária muda regras para compra, venda e aluguel de imóveis no Brasil

A reforma tributária aprovada no país começa a produzir reflexos importantes no mercado imobiliário, trazendo mudanças que afetam compradores, vendedores, investidores, locadores e empresas da construção civil. As novas regras fazem parte da transição para o modelo do IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Segundo especialistas do setor, embora o objetivo principal da reforma seja simplificar a tributação sobre o consumo, seus efeitos se estendem ao mercado imobiliário e podem alterar custos de aquisição, venda, locação e investimento em imóveis.

ITBI e IPTU podem sofrer impactos

Uma das mudanças que mais chama atenção envolve o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com as novas regras, os municípios passam a ter mais instrumentos para calcular o tributo com base no valor de mercado do imóvel, e não apenas no valor declarado na escritura. Na prática, isso pode elevar o custo de algumas operações imobiliárias.

Outra alteração relevante está relacionada ao IPTU. As prefeituras poderão atualizar valores venais com maior facilidade, desde que observem os critérios previstos na legislação municipal. Especialistas avaliam que isso poderá resultar em revisões mais frequentes da base de cálculo do imposto.

Além disso, a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como uma espécie de "CPF dos imóveis", promete integrar informações de cartórios, Receita Federal e municípios, ampliando o controle sobre transações imobiliárias e dificultando práticas de subavaliação de imóveis.

Impactos nos preços dos imóveis

A construção civil também poderá sentir os efeitos da reforma. O novo sistema permitirá que empresas recuperem créditos tributários incidentes sobre materiais utilizados nas obras, como aço, cimento e instalações. Entretanto, a mão de obra, um dos principais custos do setor, não gera créditos tributários.

Por esse motivo, especialistas divergem sobre o impacto final nos preços dos imóveis. Enquanto o governo avalia que imóveis populares podem ser beneficiados, representantes do setor privado alertam para possíveis aumentos nos empreendimentos de médio e alto padrão.

A carga efetiva do novo sistema para operações imobiliárias tende a ficar reduzida em relação à alíquota padrão do IVA Dual, mas o comportamento dos preços dependerá da adaptação do mercado e dos custos envolvidos na cadeia produtiva.

Mudanças para quem vive de aluguel

Os investidores também precisarão acompanhar as novas regras. Pessoas físicas com até três imóveis alugados e receita anual inferior a R$ 240 mil continuarão fora da incidência do IBS e da CBS. Porém, acima desses limites, os rendimentos com locação poderão ser tributados pelo novo sistema.

Segundo especialistas, em alguns casos a carga tributária poderá aumentar significativamente quando somada ao Imposto de Renda, o que pode levar investidores a reavaliar estruturas patrimoniais, holdings e outras modalidades de investimento imobiliário.

Período de transição exigirá adaptação

A implementação completa da reforma ocorrerá gradualmente até 2033. Durante esse período, construtoras, incorporadoras, administradoras de imóveis e investidores precisarão conviver simultaneamente com o sistema atual e o novo modelo tributário.

Especialistas avaliam que o impacto mais relevante não estará apenas nas novas alíquotas, mas também no aumento da fiscalização, na integração de dados e na necessidade de maior planejamento financeiro e tributário por parte dos agentes do mercado.

Para síndicos, investidores, proprietários e profissionais do setor imobiliário, a recomendação é acompanhar de perto a regulamentação e buscar orientação especializada para compreender como as mudanças poderão afetar cada operação e estratégia patrimonial nos próximos anos.