Cheiro de incenso, cigarro ou lixo do vizinho incomoda? Especialista explica o que fazer em casos de conflito em condomínios

Regra dos "três S" (saúde, sossego e segurança) deve ser respeitada por todos os moradores, mesmo dentro de suas propriedades privativas.

A convivência em condomínio exige tolerância, mas o limite para o bom convívio muitas vezes é testado por fatores que vão além do barulho. Odores que escapam de um apartamento e invadem o espaço alheio — como cheiro de cigarro, incenso, lixo mal acondicionado ou fumaça de churrasco — são motivos frequentes de atritos entre vizinhos.

Um caso exibido no telejornal NE1 ilustra bem esse impasse. Uma moradora, que preferiu não se identificar, relatou que a vizinha do andar de baixo acende incensos fortes várias vezes ao dia, inclusive até altas horas da noite. A fumaça e o cheiro forte têm prejudicado a rotina da casa, afetando diretamente a saúde de sua mãe, uma idosa de 80 anos que possui problemas respiratórios crônicos e diabetes. Ao procurar o síndico, a resposta obtida foi a de que a vizinha estava no direito dela por estar utilizando o produto dentro do próprio apartamento.

Mas será que o direito de propriedade anula o bem-estar dos outros moradores?

A regra dos "Três S"

Para esclarecer a situação, a administradora de condomínios Martha Ponzi explicou que nenhum morador pode usufruir de sua unidade privativa de forma a prejudicar a coletividade. Segundo a especialista, as regras de vizinhança são sustentadas por três pilares fundamentais: Saúde, Sossego e Segurança.

"Nenhum condômino pode infringir os 'três S'. Mesmo estando dentro de sua própria casa, se o morador estiver incomodando o vizinho ou afetando o direito de vizinhança, o síndico precisa tomar a frente e intervir no processo", afirma Martha.

Passo a passo para resolver o problema

A recomendação para lidar com conflitos olfativos ou de fumaça envolve uma escalada de ações que priorizam o diálogo:

• Conversa amistosa: O primeiro passo deve ser sempre tentar o diálogo direto entre os moradores. Em muitos casos, o vizinho não tem consciência de que o cheiro ou a fumaça estão invadindo e incomodando o apartamento ao lado.

• Mediação do síndico: Caso a conversa direta não surta efeito, o morador prejudicado deve registrar a reclamação formalmente para que o síndico faça uma abordagem inicial de conscientização.

• Medidas administrativas: Se o incômodo persistir, o condomínio deve aplicar o que está previsto no regimento interno, recorrendo ao envio de cartas de advertência e notificações de multa.

• Esfera judicial: Quando todas as alternativas administrativas falham e o morador se recusa a cessar a prática que prejudica terceiros, o caso pode ser levado à Justiça.

Cigarro e fumaça de churrasco também entram na regra?

Sim. É muito comum que moradores fumem em ambientes como varandas ou janelas para evitar o cheiro dentro de suas próprias residências. No entanto, a fumaça tende a subir e entrar nos apartamentos dos andares superiores, gerando o mesmo tipo de conflito.

O mesmo princípio se aplica à fumaça de churrasqueiras elétricas — muito utilizadas em varandas gourmet — e ao lixo deixado de maneira inadequada nos corredores das áreas comuns. Qualquer odor ou fumaça que afete a saúde ou o sossego da vizinhança passível de penalização, e as medidas de contenção devem ser adotadas pelo condomínio.