Devo, não nego e pago se puder? Especialistas alertam para os riscos da inadimplência em condomínios

A inadimplência condominial continua crescendo no Brasil e tem acendido um sinal de alerta para moradores e administradores. Embora muitas pessoas considerem a dívida de condomínio uma pendência que pode ser resolvida no futuro, especialistas afirmam que o problema pode se agravar rapidamente, com incidência de multa, juros, honorários advocatícios, custas judiciais e, em casos extremos, até a perda do imóvel em leilão.

Levantamento da empresa de tecnologia para gestão condominial uCondo aponta que o índice de inadimplência passou de 9,15% em 2022 para 11,8% em 2025, demonstrando um crescimento contínuo das dívidas nos condomínios brasileiros.

Segundo o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), o risco começa imediatamente após o vencimento da cota condominial. Isso porque a legislação brasileira considera a taxa de condomínio um título executivo extrajudicial, permitindo que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, sem necessidade de discutir previamente a existência da dívida.

Na prática, o atraso tende a se tornar mais difícil de solucionar após cerca de 90 dias. Nesse período, além da multa de até 2%, passam a incidir juros mensais de 1%, correção monetária, honorários de cobrança, honorários advocatícios e, eventualmente, custas processuais, aumentando significativamente o valor devido.

A cobrança judicial também costuma ocorrer rapidamente. Conforme especialistas, muitos condomínios ajuízam ações entre o segundo e o terceiro mês de inadimplência. Antes disso, normalmente são realizadas notificações e tentativas de acordo. Caso não haja regularização, o processo pode evoluir para bloqueio de contas bancárias, penhora de veículos, aplicações financeiras e até do próprio imóvel.

Os especialistas destacam que o risco de perder a residência é real. Diferentemente de outras dívidas, a proteção conferida ao bem de família não impede a penhora quando o débito está relacionado ao próprio imóvel, como ocorre com as taxas condominiais e o IPTU. Se todas as tentativas de cobrança forem esgotadas sem pagamento, o imóvel poderá ser levado a leilão para quitar a dívida.

Apesar disso, a renegociação ainda é o caminho mais adotado. Advogados e empresas especializadas recomendam que o morador procure a administração do condomínio antes do ajuizamento da ação, evitando que a dívida seja elevada pelas despesas judiciais. Entre os acordos mais comuns estão parcelamentos com entrada mínima de aproximadamente 30% e pagamento em até 24 parcelas.

O aumento do valor das taxas condominiais também contribui para esse cenário. Dados da uCondo mostram que a mensalidade média passou de R$ 413 em 2022 para R$ 522 em 2025, uma alta superior a 26% em apenas três anos. O crescimento dos custos, aliado ao elevado endividamento das famílias brasileiras, tem levado muitos moradores a priorizar outras obrigações financeiras, aumentando a inadimplência.

Especialistas ressaltam ainda que o problema não está restrito a condomínios populares. Empreendimentos de todos os padrões registram aumento dos atrasos, sendo mais preocupantes os casos em que um único proprietário concentra diversas unidades e deixa de pagar as taxas, comprometendo o fluxo de caixa do condomínio. Condomínios recém-entregues também costumam apresentar índices elevados de inadimplência devido ao desconhecimento dos moradores sobre os custos reais de manutenção.

Diante desse cenário, profissionais do setor reforçam que manter o diálogo entre moradores e administração e buscar acordos antes da judicialização são as medidas mais eficazes para evitar prejuízos financeiros ainda maiores e preservar a saúde financeira dos condomínios.