Bancos deixam mercado imobiliário de R$ 400 bilhões sem crédito, aponta levantamento

O mercado imobiliário brasileiro, responsável por movimentar aproximadamente R$ 400 bilhões por ano, enfrenta um cenário cada vez mais desafiador no acesso ao crédito para financiamento de novos empreendimentos. Embora o setor continue sendo um dos principais motores da economia nacional, um levantamento divulgado pela gestora Pilar Capital mostra que grande parte das construtoras brasileiras permanece fora do radar das instituições financeiras tradicionais, dificultando a execução de novos projetos e limitando o crescimento da atividade imobiliária.

O estudo evidencia um desequilíbrio entre o perfil predominante das empresas da construção civil e os critérios utilizados pelos bancos para concessão de crédito à produção. Enquanto o setor é composto majoritariamente por pequenas e médias construtoras, as linhas tradicionais de financiamento costumam privilegiar empresas de maior porte, com elevado faturamento, estrutura financeira consolidada e histórico robusto de operações.

Na prática, isso faz com que uma parcela significativa das empresas encontre dificuldades para obter recursos mesmo apresentando empreendimentos economicamente viáveis.

Setor é formado quase totalmente por pequenas empresas

Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), utilizados no levantamento, mostram que o Brasil possui aproximadamente 165,8 mil empresas de construção.

Essas empresas empregam cerca de 2,5 milhões de trabalhadores e respondem por um volume de aproximadamente R$ 484 bilhões em incorporações, obras e serviços executados anualmente.

Apesar da expressiva movimentação financeira, o perfil do setor demonstra uma realidade bastante diferente da normalmente exigida pelas instituições financeiras.

Segundo o estudo, mais de 95% das construtoras brasileiras são micro, pequenas ou médias empresas. A média nacional é de apenas 15 funcionários por empresa, evidenciando a pulverização do mercado.

Em contrapartida, apenas cerca de 0,7% dessas empresas possuem porte suficiente para atender aos critérios normalmente exigidos pelos bancos para concessão de financiamentos destinados à produção imobiliária.

Essa diferença cria um enorme vazio entre a demanda por crédito e a oferta disponível.

Bancos concentram crédito em grandes empresas

De acordo com a análise apresentada pela Pilar Capital, as instituições financeiras passaram a adotar políticas de crédito mais conservadoras nos últimos anos.

O ambiente de juros elevados, aliado ao aumento da percepção de risco e às mudanças nas fontes de captação de recursos, levou os bancos a priorizarem operações consideradas de menor risco, concentrando financiamentos em grandes incorporadoras e construtoras.

Como consequência, milhares de empresas regionais, responsáveis por boa parte dos lançamentos imobiliários brasileiros, passaram a enfrentar dificuldades para financiar novas obras.

O levantamento afirma que esse fenômeno caracteriza um processo conhecido como crowding out, situação em que empresas economicamente saudáveis acabam excluídas do sistema tradicional de crédito não por falta de qualidade em seus projetos, mas por não atenderem aos critérios de escala e estrutura exigidos pelas instituições financeiras.

Financiamento à produção perdeu força

Outro dado destacado pelo estudo é a redução observada nas operações tradicionais de financiamento à produção.

Segundo a Pilar Capital, houve momentos em que esse tipo de crédito registrou retração próxima de 50%, refletindo a redução do apetite dos bancos por operações voltadas ao desenvolvimento de novos empreendimentos.

Essa mudança alterou significativamente a dinâmica de financiamento do setor imobiliário.

Empresas que antes dependiam quase exclusivamente dos bancos passaram a buscar outras alternativas para manter seus cronogramas de obras e garantir novos lançamentos.

FIDCs surgem como alternativa

Nesse cenário, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) ganharam protagonismo como uma importante fonte alternativa de financiamento para construtoras e incorporadoras.

Esses fundos permitem estruturar operações de crédito mais flexíveis, adaptadas às características de empresas que não conseguem acessar o sistema bancário tradicional.

Segundo o levantamento, os FIDCs têm ampliado sua participação justamente entre empresas que apresentam projetos consistentes, boa capacidade de execução e potencial de vendas, mas que não alcançam os requisitos financeiros normalmente exigidos pelas grandes instituições.

Além disso, esse modelo permite maior personalização das operações, oferecendo soluções compatíveis com diferentes perfis de empreendimentos imobiliários.

Mercado busca novas fontes de capital

Especialistas avaliam que a transformação do mercado de crédito imobiliário representa uma mudança estrutural no financiamento da construção civil brasileira.

Com os bancos mais seletivos, cresce a participação de fundos de investimento, securitizadoras, operações estruturadas e investidores privados na composição do capital necessário para viabilizar novos empreendimentos.

Essa diversificação tende a ampliar as possibilidades de financiamento, especialmente para empresas de médio porte que atuam em mercados regionais.

Ao mesmo tempo, exige maior profissionalização das construtoras, com foco em governança, transparência financeira, gestão de riscos e planejamento dos empreendimentos.

Impactos para o mercado imobiliário

O acesso ao crédito é considerado um dos principais fatores para a expansão da construção civil.

Quando há restrições no financiamento, o reflexo pode atingir toda a cadeia produtiva, reduzindo lançamentos, desacelerando obras, limitando investimentos e impactando a geração de empregos.

Por outro lado, o crescimento de instrumentos alternativos de financiamento demonstra que o mercado vem buscando soluções capazes de suprir a redução da participação bancária.

Para especialistas, a tendência é que o sistema de crédito imobiliário brasileiro se torne cada vez mais diversificado nos próximos anos, reduzindo a dependência exclusiva das instituições financeiras tradicionais e ampliando o espaço para novas modalidades de financiamento destinadas às construtoras e incorporadoras.