Uma decisão da Justiça de Minas Gerais reacendeu o debate sobre os critérios de cobrança de despesas condominiais. A 8ª Vara Cível da Comarca da Capital determinou que um condomínio localizado na região Centro-Sul de Belo Horizonte deixe de cobrar de uma moradora 50% da conta de água e esgoto do edifício e restabeleça imediatamente o rateio igualitário entre as seis unidades, conforme previsto na convenção condominial. A sentença, proferida pela juíza Lílian Bastos de Paula, ainda é passível de recurso.

A proprietária ingressou com ação judicial alegando que, desde a aquisição do imóvel, era obrigada a arcar sozinha com metade de toda a conta de água do condomínio, enquanto os demais cinco apartamentos dividiam entre si os outros 50% da despesa. Segundo o processo, a cobrança diferenciada era justificada pelo fato de sua unidade possuir área maior e potencial para uso comercial. No entanto, o edifício não conta com sistema de medição individualizada de consumo, tampouco havia qualquer comprovação técnica de que o apartamento consumisse metade de toda a água utilizada pelo condomínio.

Em sua defesa, o condomínio sustentou que a unidade sempre teve destinação comercial desde a década de 1990, tendo funcionado anteriormente como uma fábrica de joias e, posteriormente, como uma empresa de fotografia. Com base nesse histórico, argumentou que os condôminos aprovaram em assembleia que o imóvel seria responsável por 50% da conta de água, enquanto os demais apartamentos, destinados exclusivamente à moradia, dividiriam o restante da despesa.

O condomínio também afirmou que a atual proprietária tinha pleno conhecimento dessa forma de cobrança e que, inclusive, teria reconhecido a obrigação ao firmar um acordo extrajudicial em 2022 para encerrar uma ação de cobrança relacionada a débitos anteriores.

Ao analisar o caso, a juíza concluiu que a convenção condominial deve prevalecer como norma interna do edifício. O documento estabelece expressamente que as despesas ordinárias devem ser rateadas igualmente entre todas as unidades, e o condomínio não conseguiu apresentar qualquer prova de que essa regra tenha sido alterada mediante aprovação do quórum legal exigido pela legislação.

Outro ponto determinante para a decisão foi o resultado da perícia judicial. O laudo técnico constatou que o imóvel possui uso misto, residencial e comercial, mas estimou que ele responde por aproximadamente 15% do consumo total de água do edifício, percentual muito inferior aos 50% que vinham sendo cobrados da proprietária. O estudo ainda apontou que algumas unidades exclusivamente residenciais apresentam consumo superior ao do apartamento em questão.

A perícia também afastou o principal argumento utilizado pelo condomínio para justificar a cobrança diferenciada. Segundo os peritos, a empresa de fotografia instalada no imóvel utiliza atualmente um sistema digital de revelação que opera em compartimentos fechados e consome apenas 44,8 litros de água por mês para a diluição de reagentes químicos, volume considerado reduzido e incompatível com a cobrança de metade de toda a despesa do condomínio.

Na sentença, a magistrada entendeu que obrigar a proprietária a suportar 50% da conta de água, quando seu consumo estimado representa apenas cerca de 15% do total do edifício, configura uma distorção sem respaldo técnico e resulta em enriquecimento sem causa dos demais condôminos. A juíza também rejeitou a tese de que a prática estaria consolidada pelo tempo ou pelo acordo firmado em 2022, destacando que o documento teve como única finalidade encerrar uma cobrança específica de débitos passados, sem representar concordância definitiva com o modelo de rateio.

Com a decisão, o condomínio deverá deixar de cobrar da moradora metade das despesas de água e esgoto e passar a dividir os custos igualmente entre as seis unidades, cabendo a cada apartamento o pagamento de um sexto do valor total. Além disso, o condomínio foi condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. O caso reforça a importância de que síndicos e administradoras observem rigorosamente as regras previstas na convenção condominial e adotem critérios técnicos e juridicamente válidos para a divisão das despesas comuns, evitando conflitos e judicializações.