Quem desiste da compra de um apartamento na planta pode receber de volta apenas metade do valor pago ou até mesmo ser reembolsado integralmente, dependendo das características do empreendimento e do motivo da rescisão do contrato. O tema voltou ao centro das discussões após uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que esclareceu quando as construtoras podem reter até 50% dos valores pagos pelo comprador.

O julgamento da Quarta Turma do STJ envolveu um empreendimento em Guarulhos (SP), submetido ao chamado regime de patrimônio de afetação. Nesse caso, os ministros mantiveram a validade da cláusula contratual que previa retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador após a desistência da aquisição do imóvel.

Apesar da repercussão, especialistas afirmam que o entendimento não altera a regra geral aplicada aos distratos imobiliários. Segundo os advogados Jefferson Leão Pires, especialista em direito do consumidor e imobiliário, e Danielle Biazi, mestre em direito civil e especialista em contratos, não houve mudança de posicionamento do STJ, mas sim a aplicação de legislações diferentes para situações distintas.

De acordo com eles, a retenção de 25% continua sendo a regra para a maior parte dos distratos, especialmente em empreendimentos que não adotam o patrimônio de afetação ou em contratos de compra de lotes. A possibilidade de retenção de até 50% é uma exceção prevista pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e somente pode ser aplicada quando são atendidos quatro requisitos simultaneamente:

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  o imóvel integra uma incorporação imobiliária;
  


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  o empreendimento está registrado sob o regime de patrimônio de afetação;
  


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  o contrato foi firmado após a entrada em vigor da Lei do Distrato;
  


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  existe cláusula contratual prevendo expressamente a retenção de até 50%.
  

O patrimônio de afetação funciona como um mecanismo de proteção criado pela Lei nº 10.931/2004 após a falência da construtora Encol. Nesse modelo, os recursos financeiros, o terreno e os bens vinculados ao empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora, garantindo que o dinheiro pago pelos compradores seja utilizado exclusivamente na execução daquela obra.

Segundo os especialistas, antes de aceitar qualquer proposta de distrato, o comprador deve verificar se o empreendimento realmente está submetido a esse regime. A informação pode ser consultada na matrícula do imóvel registrada em cartório, no memorial de incorporação, no contrato de compra e venda e no quadro-resumo entregue ao consumidor.

Outro ponto importante destacado pelos advogados é que o percentual de retenção incide apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o valor total do imóvel ou do contrato. Também é fundamental analisar se há cobranças adicionais, como comissão de corretagem, taxa de fruição, IPTU e outros encargos permitidos pela legislação.

Os especialistas alertam ainda que muitos consumidores concentram a discussão apenas no percentual de retenção e acabam ignorando um aspecto ainda mais importante: quem deu causa ao distrato. Quando a desistência ocorre por dificuldades financeiras do comprador, aplicam-se as regras da Lei do Distrato. Porém, se a rescisão decorre de atraso na entrega da obra superior a 180 dias ou de outro descumprimento contratual pela incorporadora, o cenário muda completamente.

Nessas situações, a Súmula 543 do STJ garante ao consumidor o direito à devolução integral e imediata dos valores pagos, sem aplicação das retenções previstas para desistências voluntárias. Por isso, antes de firmar qualquer acordo de distrato, especialistas recomendam reunir toda a documentação do contrato, conferir a matrícula do imóvel, analisar os cálculos apresentados pela construtora e buscar orientação jurídica para evitar prejuízos financeiros.