Condomínios podem ser responsabilizados por decisões baseadas em orientação jurídica irregular

A profissionalização da gestão condominial tem ampliado a participação de administradoras, empresas de contabilidade, escritórios de consultoria, síndicos profissionais e outros prestadores de serviços na rotina dos empreendimentos. Ao mesmo tempo, o aumento da complexidade das decisões exige atenção aos limites de atuação de cada categoria.

Uma cartilha elaborada pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Goiás, pela Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário de Goiás (ADEMCI-GO) e pela Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON) alerta para os riscos relacionados ao exercício irregular da advocacia nas relações condominiais. O material busca orientar empresas e gestores sobre quais atividades devem ser desempenhadas por profissionais legalmente habilitados.

Segundo a publicação, a Lei nº 8.906/94 estabelece como atividades privativas da advocacia os serviços de consultoria, assessoria e direção jurídicas, além da atuação perante órgãos do Judiciário. No ambiente condominial, essas atribuições podem envolver a elaboração de pareceres, interpretação de normas, análise de riscos legais, orientação de síndicos e administradores e definição de estratégias para conflitos.

O alerta ganha importância porque determinadas atividades podem aparecer incorporadas a pacotes de serviços oferecidos por empresas que não têm a advocacia como atividade principal. Entre os exemplos citados estão assessoria jurídica incluída em contratos de administração, departamentos internos que prestam atendimento jurídico a terceiros sem a estrutura adequada, pareceres elaborados por profissionais não habilitados, orientações jurídicas durante assembleias e estratégias de cobrança ou contencioso sem participação de advogado.

Para o advogado Gabriel Barto Barros, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-GO, a principal preocupação está na possibilidade de uma decisão administrativa ser tomada com base em uma orientação que não tenha respaldo técnico-jurídico. Segundo ele, administradoras, escritórios de consultoria e empresas de contabilidade podem exercer atividades complementares à gestão, mas não devem ultrapassar suas competências profissionais.

O especialista afirma que o problema pode começar de maneira aparentemente simples. Um síndico pode interpretar determinada orientação como um benefício adicional oferecido pela empresa contratada, sem perceber que o aconselhamento recebido envolve uma atividade privativa da advocacia.

A consequência pode aparecer posteriormente, caso a decisão provoque prejuízo financeiro, conflito entre condôminos ou questionamento judicial. Nessa situação, além dos efeitos sobre o próprio condomínio, a responsabilidade pode alcançar o síndico e a administração, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

A própria coletividade condominial também pode sofrer os impactos financeiros. Quando uma decisão gera prejuízo ao condomínio, o custo pode acabar sendo suportado pelos moradores por meio do orçamento ou de rateios, enquanto eventuais responsabilidades são posteriormente discutidas.

A cartilha também destaca que a irregularidade não precisa necessariamente decorrer de uma intenção deliberada de ultrapassar limites profissionais. Empresas podem ampliar seus pacotes de serviços na tentativa de oferecer maior comodidade aos clientes, mas a conveniência comercial não elimina as exigências legais aplicáveis a determinadas atividades.

Outro ponto de atenção está na responsabilização. Conforme explicado por Gabriel Barto Barros ao Jornal Opção, um condomínio pode buscar a responsabilização civil de uma empresa caso uma orientação inadequada provoque prejuízo. Também podem existir consequências relacionadas à fiscalização profissional e, conforme o caso, às esferas administrativa e judicial.

A discussão, portanto, não significa que administradoras, contadores, engenheiros, arquitetos ou outros profissionais devam ser afastados da gestão condominial. Pelo contrário. A atuação interdisciplinar é parte fundamental do funcionamento de um condomínio, especialmente diante de questões que envolvem finanças, obras, contratos, manutenção, recursos humanos e legislação.

O ponto central é delimitar as responsabilidades. Questões contábeis devem ser conduzidas por profissionais da área; demandas técnicas precisam de especialistas habilitados; e questões que envolvem consultoria, assessoria e orientação jurídicas devem contar com advogado regularmente habilitado.

A orientação também se aplica aos síndicos. Antes de aprovar uma estratégia, assinar determinado documento ou adotar uma medida com possível repercussão jurídica, é importante verificar a origem da orientação e se o profissional responsável possui habilitação para prestar aquele tipo de serviço.

Para Gabriel Barto, respeitar essas fronteiras não representa excesso de burocracia. A finalidade é criar relações mais seguras entre condomínios e prestadores de serviços, reduzindo riscos e evitando que decisões administrativas se transformem em passivos.

A cartilha defende justamente essa perspectiva: estabelecer limites claros não significa criar barreiras para o mercado, mas fortalecer a transparência, a responsabilidade e a segurança jurídica nas relações condominiais. A iniciativa também busca conscientizar tanto quem oferece os serviços quanto quem os contrata.

Para o setor condominial, o alerta reforça uma mudança importante no perfil da gestão. À medida que os empreendimentos administram patrimônios cada vez maiores e enfrentam contratos, conflitos, funcionários, fornecedores e obrigações legais mais complexas, a escolha dos profissionais e a definição clara de suas responsabilidades passam a ser elementos estratégicos para a proteção do condomínio.

Nesse cenário, respeitar as competências de cada profissão não deve ser encarado apenas como uma exigência formal. Trata-se de uma medida preventiva capaz de reduzir riscos, preservar os recursos coletivos e oferecer maior segurança para síndicos, administradoras e condôminos.