Garantias pagas superam fiador e mudam o mercado de aluguel de imóveis no Brasil

O mercado brasileiro de locação de imóveis vive uma mudança histórica. Pela primeira vez, as garantias pagas, como o seguro-fiança e as garantias digitais, superaram o tradicional fiador como principal modalidade utilizada nos novos contratos de aluguel, refletindo uma transformação no comportamento de proprietários, inquilinos e imobiliárias.

Levantamento da Superlógica, divulgado pelo portal Portas, mostra que entre janeiro e julho de 2025 as garantias pagas estiveram presentes em 30% dos novos contratos de locação, enquanto o fiador respondeu por 29%. Em alguns meses, como junho e julho, a participação das garantias pagas chegou a 35%, consolidando a liderança da modalidade.

A mudança representa uma forte evolução em relação aos últimos anos. Em 2017, o fiador era utilizado em aproximadamente 60% dos contratos de aluguel. Em 2024, essa participação caiu para 33%, enquanto as garantias pagas cresceram de 4% para 27% no mesmo período, evidenciando uma mudança estrutural no mercado de locação.

Cenário econômico impulsiona mudança

Segundo especialistas, a alta dos preços dos imóveis, o aumento da taxa Selic e o crédito imobiliário mais caro fizeram com que muitas famílias adiassem a compra da casa própria e permanecessem por mais tempo no mercado de aluguel. Ao mesmo tempo, o crescimento da inadimplência levou proprietários e imobiliárias a buscarem formas mais eficientes de proteger seus contratos.

Dados citados na análise mostram que a inadimplência locatícia alcançou 3,59% em junho, registrando o terceiro mês consecutivo de alta. Paralelamente, mais de 70 milhões de brasileiros permanecem negativados, aumentando a preocupação com a segurança financeira das locações.

Mais agilidade e segurança

As garantias pagas vêm conquistando espaço por oferecerem maior rapidez na aprovação dos contratos, análise de crédito mais eficiente e proteção financeira ao proprietário durante toda a vigência da locação.

Diferentemente do fiador, cuja capacidade financeira normalmente é analisada apenas no início do contrato, as garantias pagas contam com empresas especializadas que assumem a cobertura prevista contratualmente, reduzindo os riscos para locadores e imobiliárias.

Tendência deve continuar

Especialistas avaliam que a preferência pelas garantias pagas tende a crescer nos próximos anos, acompanhando a digitalização do mercado imobiliário e a busca por processos mais simples, rápidos e seguros.

Para proprietários, a modalidade oferece maior previsibilidade no recebimento dos aluguéis. Já para os inquilinos, elimina a dificuldade de encontrar um fiador, uma das principais barreiras para a formalização de contratos de locação.

O cenário confirma uma mudança significativa na forma como os contratos de aluguel vêm sendo estruturados no Brasil, consolidando as garantias pagas como protagonistas no mercado imobiliário.