A nova lei para construções no Recife: conheça o que pode mudar nos bairros da cidade

A proposta da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) passará por audiência pública e traz avanços que agradam o setor construtivo.

Com uma alta densidade populacional, escassez de terrenos e diversas restrições construtivas, o Recife está prestes a modernizar sua legislação sobre uso e ocupação do solo. A nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) já se encontra em fase final e tem sido apresentada pela prefeitura a entidades civis e associações de classe, que apontam avanços e desafios para as construções e revitalizações na cidade.

Na última quinta-feira, uma comissão interinstitucional liderada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU/PE), com participação do CREA-PE, da OAB-PE e do IAB-PE, recebeu o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos. Na reunião, foram destacadas as mudanças previstas para ainda neste primeiro semestre, seguindo as diretrizes do Plano Diretor aprovado em 2021.

O parecer técnico da comissão reconheceu que a minuta representa um avanço normativo ao alinhar-se ao Plano Diretor. Entre os pontos positivos, destacam-se o redesenho territorial com base em macrozonas e setores específicos, os parâmetros voltados à sustentabilidade urbana e a valorização de zonas especiais como ZEIS, ZEPH e ZEC. Também foi ressaltada a criação de instrumentos voltados à requalificação de imóveis ociosos e ao incentivo à habitação de interesse social. “A nova setorizacão territorial e os parâmetros voltados à sustentabilidade representam um salto em direção a uma gestão urbana mais integrada e baseada nas vocações locais de cada área da cidade”, afirmou o presidente do CAU/PE, Roberto Salomão.

A nova proposta substitui as leis urbanísticas de 1996 e 1997 para implementar as diretrizes do Plano Diretor. O texto será debatido em audiência pública no dia 8 de abril, no Teatro do Parque, e reorganiza o território em duas macrozonas: Ambiente Construído (MAC) e Ambiente Natural e Cultural (MANC). Essas macrozonas se desdobram em zonas urbanísticas e setores específicos, permitindo uma aplicação mais ajustada dos parâmetros urbanísticos.

A minuta também introduz instrumentos de qualificação ambiental, como a Taxa de Solo Natural (TSN), a Taxa de Contribuição Ambiental (TCA) e exigências para reservatórios de reuso e retardo de águas pluviais. Além disso, promove melhorias no espaço urbano, incluindo parâmetros para fachada ativa, térreo visitável e fruição pública.

As Zonas de Centralidade (ZEC), caracterizadas pela concentração de atividades econômicas, permanecem estratégicas para o tecido urbano. As Zonas de Preservação (ZEPH) recebem diretrizes específicas para salvaguarda da memória cultural. A proposta também prevê o aproveitamento de imóveis ociosos para fins habitacionais e patrimoniais, por meio das figuras dos Imóveis Especiais de Interesse Social (IEIS) e dos Imóveis Especiais de Preservação (IEP).

Habitação de Interesse Social

A nova legislação também avança na viabilidade da habitação de interesse social. Projetos como o Minha Casa, Minha Vida passarão por uma nova fase, permitindo que o potencial construtivo de áreas comuns seja convertido em área privativa. Isso resultará em um maior número de unidades habitacionais por empreendimento e viabilizará economicamente a construção de moradias populares. Estima-se que as áreas de potencial construtivo dos lotes aumentem em até 50%.

Retrofit e Crédito Construtivo

A nova LPUOS inclui a promessa feita pelo prefeito João Campos (PSB) durante sua campanha de reeleição, garantindo um crédito construtivo para projetos de retrofit no Centro do Recife. A cada metro quadrado reformado nos bairros da Boa Vista, Santo Antônio, São José e Bairro do Recife para uso habitacional, o construtor receberá um metro quadrado para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social nos bairros centrais, o crédito passa para dois metros quadrados.

Apesar da iniciativa, o setor construtivo alerta que a restrição do crédito apenas a Boa Viagem pode limitar os benefícios, devido à escassez de terrenos e ao alto adensamento do bairro.

Cuidados com Adensamento e Infraestrutura

Especialistas do setor alertam para a necessidade de manter trechos da Lei dos 12 bairros, que limita a altura de construções em áreas nobres, e para a dificuldade de desmembramento de lotes, que pode restringir o crescimento equilibrado da cidade. A falta de espaço tem levado à concentração de novos empreendimentos em poucos bairros, encarecendo o metro quadrado e comprometendo um desenvolvimento uniforme.

O CAU-PE também destaca alguns pontos críticos na nova legislação, como a complexidade na aplicação setorial, a ausência de mecanismos de monitoramento da política urbana e a dependência de regulamentações futuras para operacionalização de critérios técnicos. Além disso, há preocupações sobre a falta de infraestrutura adequada para suportar o adensamento populacional resultante da nova legislação.

“O avanço normativo proposto depende diretamente da articulação entre regulamentações complementares, capacidade de fiscalização e investimentos públicos estruturantes, especialmente em áreas vulneráveis”, concluiu Salomão.