Assembleia de condomínio: moradores podem convocar reunião sem o síndico? Entenda as regras

Dúvida comum entre condôminos foi tema do quadro 'Condomínio CBN', com o especialista Dr. Inaldo Dantas; saiba também como funciona o processo de destituição do gestor.

Muitos moradores acreditam que apenas o síndico tem o poder legal de convocar uma assembleia condominial. No entanto, essa premissa é um equívoco que pode travar a resolução de problemas importantes. No quadro Condomínio CBN, o consultor de gestão e administração de condomínios, Inaldo Dantas, esclareceu que os próprios moradores podem tomar a iniciativa de realizar uma reunião, sem depender da vontade do síndico.

A Regra dos 25%: Como convocar uma assembleia

De acordo com o Artigo 1.355 do Código Civil brasileiro, as assembleias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto (25%) dos condôminos. Isso significa que, caso o síndico se omita, um grupo de moradores que represente 25% das frações ideais pode se organizar de forma totalmente independente para:

• Elaborar o edital de convocação;

• Definir a pauta com os assuntos a serem debatidos;

• Estabelecer o dia, horário e local da reunião.

Atenção à validade das assinaturas: O especialista alerta que o abaixo-assinado para a convocação deve conter exclusivamente assinaturas dos proprietários (titulares do imóvel). Não possuem validade jurídica para este fim as assinaturas de inquilinos, cônjuges ou filhos que não tenham o nome na escritura ou registro do imóvel.

Caso prático: Falta de prestação de contas em obras

Durante o programa, o ouvinte Pedro, de João Pessoa (PB), trouxe um relato que ilustra bem a necessidade dessa autonomia. Ele informou que o condomínio realizou obras emergenciais que já estão sendo pagas pelos moradores, mas o administrador não marcou nenhuma assembleia para prestar contas dos gastos.

Inaldo Dantas explicou que, com base no Artigo 1.348 do Código Civil, o síndico não tem a obrigação de prestar contas individualmente para cada morador, mas é estritamente obrigado a prestá-las de forma coletiva na assembleia.

Para casos como o de Pedro, a orientação é se unir aos demais moradores:

• Reunir a assinatura de 25% dos proprietários;

• Emitir o edital de convocação por conta própria;

• Incluir expressamente na pauta: "Prestação de contas da obra realizada".

Como funciona a destituição do síndico?

Se o gestor se recusar a prestar contas na assembleia convocada ou se forem comprovadas irregularidades na gestão, os moradores podem votar pelo seu desligamento. No entanto, o processo exige cuidados jurídicos para não ser anulado na Justiça.

Para que a destituição do síndico seja válida, devem ser cumpridos os seguintes requisitos:

1. Previsão na pauta: O item "Destituição do síndico caso não preste contas (ou por má administração)" deve constar obrigatoriamente no edital de convocação enviado antes da reunião.

2. Quórum de votação: Ao contrário da convocação (que exige 25% do total do prédio), a votação para destituir o síndico necessita da aprovação da metade mais um (maioria absoluta) dos condôminos presentes na assembleia.

3. Motivação legal: A destituição deve ser fundamentada em motivos previstos em lei, tais como: prática de irregularidades, ausência de prestação de contas ou administração inconveniente do condomínio.

"O condomínio não pode ficar acomodado. Se há um problema sério e o síndico não quer resolver, os moradores devem sair da zona de conforto, bater de porta em porta, colher as assinaturas e fazer a convocação", conclui Dr. Inaldo Dantas.