Manutenção, segurança e convivência: especialista tira dúvidas sobre regras em condomínios

A convivência em condomínio envolve direitos, deveres e, frequentemente, muitas dúvidas entre os moradores. Questões que vão desde a responsabilidade por infiltrações até o uso de áreas comuns costumam gerar debates acalorados.

Para esclarecer os principais pontos de atrito e orientar síndicos e condôminos, o especialista Dr. Inaldo Dantas participou do telejornal JPB1 e respondeu às perguntas dos telespectadores sobre manutenção, segurança e regras internas.

1. Manutenção preventiva e barulho de obras

Adiar a manutenção de um edifício é o caminho mais rápido para inflacionar os custos futuros. Problemas estruturais (como colunas danificadas, ferragens expostas e falhas elétricas) trazem riscos graves à integridade física dos moradores e exigem intervenção imediata.

Sobre o barulho causado por reformas e reparos, as regras são claras:

• Serviços de emergência: Não possuem restrição de horário, pois visam conter riscos iminentes à estrutura ou à segurança.

• Serviços convencionais: Devem ser programados conforme a convenção ou o regimento interno do condomínio. Geralmente, seguem o horário comercial da construção civil: das 8h às 12h e das 14h às 17h.

De quem é a conta em caso de vazamentos?

Uma dúvida muito comum diz respeito a infiltrações provocadas por falhas na impermeabilização de coberturas ou terraços privativos que danificam as unidades de baixo.

Regra geral: O proprietário do imóvel que deu origem ao problema é o responsável por custear o reparo e indenizar os prejuízos causados aos vizinhos.

Caso o morador se recuse a realizar a obra, o condomínio pode contratar um laudo pericial com um engenheiro para atestar a origem do vazamento e ingressar com uma ação judicial de obrigação de fazer.

2. Sapatos e objetos nos corredores: risco em emergências

O hábito de deixar calçados do lado de fora da porta ganhou força durante a pandemia de Covid-19, mas tem se tornado um problema de organização e segurança nos edifícios.

Os corredores são considerados áreas de circulação e rotas de fuga. Em situações de emergência (como incêndios ou desabamentos), qualquer objeto — sapatos, tapetes, vasos de plantas ou bicicletas — torna-se um obstáculo que dificulta a evacuação rápida do prédio.

• O papel do síndico: O gestor tem o dever de fiscalizar e manter as áreas comuns desimpedidas. Constatada a irregularidade, a orientação é recolher os objetos e notificar o morador para que retire os pertences na administração e não repita a prática.

3. A importância vital das portas corta-fogo

As portas corta-fogo têm uma função técnica crucial: isolar a escadaria e criar uma área de defesa contra as chamas e a fumaça, resistindo ao calor por um tempo determinado para que os moradores evacuem o local em segurança.

• Devem ficar sempre fechadas: Prédios modernos possuem até duas portas por pavimento. Mantê-las abertas ou travadas anula completamente sua eficácia.

• Uso de elevadores: Em caso de incêndio, nunca utilize o elevador. O fornecimento de energia do edifício pode ser cortado, deixando os ocupantes presos e sob risco de asfixia.

4. Direitos do morador durante reformas estruturais

Uma assembleia pode aprovar uma reforma por etapas e exigir a saída dos moradores de suas unidades?

Segundo o especialista, a resposta é não, exceto em cenários extremos. A proibição de uso do imóvel próprio por decisão interna só é cabível se houver uma interdição formal do prédio por autoridades competentes (como a Defesa Civil ou o Corpo de Bombeiros).

Para melhorias estéticas ou obras simples que não comprometam a habitabilidade, o condomínio não pode desalojar os residentes. Caso haja necessidade de desocupação por falha estrutural, custos de estadia externa podem ser cobertos pela construtora (se o prédio estiver na garantia) ou pela seguradora, a depender da apólice contratada.

5. Proibição de aluguel por temporada (Airbnb e similares)

Muitos condomínios estritamente residenciais têm votado em assembleia pela proibição de locações de curtíssima duração (por temporada), prática comum em plataformas digitais.

A jurisprudência atual dos tribunais superiores entende que o aluguel por temporada com alta rotatividade assemelha-se à atividade comercial/hoteleira, o que desvia a destinação residencial do condomínio.

Se a assembleia deliberou pela proibição e determinou um prazo de adequação:

• O proprietário deve cessar a atividade dentro do prazo estipulado.

• Reservas futuras (mesmo que já pagas) que ultrapassem a data limite deverão ser canceladas, e os valores, devolvidos aos clientes. A decisão soberana da assembleia prevalece para garantir o regimento interno do local.