Vazamento na garagem, barulho do síndico e biometria facial: especialista tira dúvidas sobre condomínios

No quadro "Reunião de Condomínio", do JPB1, o advogado e especialista Inaldo Dantas orienta moradores sobre direitos, deveres e prazos de adaptação em prédios.

O convívio em condomínio exige regras claras, diálogo e bom senso. No quadro semanal Reunião de Condomínio, do telejornal JPB1 (TV Cabo Branco), o especialista Inaldo Dantas respondeu a dúvidas enviadas pelos telespectadores sobre problemas frequentes na rotina dos prédios, como danos a veículos na garagem, exagero de barulho por parte da gestão e a transição para sistemas de segurança por biometria facial.

Confira os principais pontos abordados na edição:

1. Danos a veículos por vazamento na garagem: quem paga a conta?

Um dos telespectadores relatou que canos hidráulicos que passam pelo teto da garagem apresentaram vazamentos, manchando a pintura de veículos. Diante da ameaça de proprietários acionarem a Justiça, surgiu a dúvida: de quem é a responsabilidade pelo prejuízo?

Segundo Inaldo Dantas, a origem do cano determina quem deve arcar com os custos:

• Coluna/cano de uso comum do condomínio: Se o vazamento partiu da rede geral do prédio, a responsabilidade é de todo o condomínio, e o valor do reparo deve ser rateado entre os condôminos.

• Cano de uso exclusivo de uma unidade: Caso o vazamento venha de um cano individual que atende a um apartamento específico, a obrigação de pagar a reparação é do proprietário daquele imóvel.

"Justiça para isso, não. Vai lá e resolve, faz um acordo. É mais fácil e mais barato. Afinal de contas, esse vazamento não era para ter se prolongado tanto."

— Inaldo Dantas, especialista em condomínios.

2. Barulho excessivo causado pelo próprio síndico

Outra moradora relatou desentendimento com o síndico do seu prédio por causa de barulho elevado durante o dia em dias úteis e descumprimento do horário de silêncio (geralmente fixado a partir das 22h).

O especialista explicou que:

1. A partir das 22h: O silêncio deve ser absoluto, conforme regulamento interno.

2. Durante o dia: O barulho também tem limites. Aplicam-se as diretrizes do Artigo 1.335 do Código Civil, pautadas nos pilares de Sossego, Salubridade e Segurança.

Caso o próprio gestor do prédio descumpra as regras, os moradores não estão desamparados:

• Um quarto ($1/4$) dos condôminos pode se organizar e convocar uma assembleia extraordinária.

• Na reunião, a pauta analisará a conduta do síndico, podendo resultar em aplicação de advertência/multa ou até na sua destituição do cargo.

3. Troca de tags por biometria facial pode ser forçada?

Com a modernização das portarias virtuais e eletrônicas, um condomínio cancelou os "tags" de acesso para impor a biometria facial, mesmo havendo moradores que ainda não haviam concluído o cadastramento.

Inaldo Dantas considerou a atitude do síndico precipitada:

• Período de transição: Enquanto o novo sistema está sendo implantado, o método antigo (tag) deve ser mantido ativo para não impedir a livre entrada dos residentes.

• Decisões judiciais: Já existem entendimentos na Justiça que desobrigam o morador a fornecer dados biométricos faciais contra a sua vontade.

• Plano de contingência: A recomendação é manter a tag como alternativa secundária, pois sistemas de reconhecimento facial estão sujeitos a falhas técnicas pontuais.

4. Vagas de garagem estreitas e o Código de Obras

Por fim, um telespectador questionou o que fazer quando a vaga de garagem é excessivamente estreita, imprensada entre muros ou colunas, dificultando ou impedindo o estacionamento do veículo.

O especialista esclareceu que as dimensões mínimas das vagas são estabelecidas pelo Código de Obras/Edificações do município:

• Se a construtora entregou uma vaga fora dos padrões legais exigidos na época da obra, a reclamação deve ser direcionada diretamente à construtora, e não à gestão do condomínio.