O número de protestos extrajudiciais por inadimplência em condomínios disparou no estado de São Paulo nos últimos cinco anos. Segundo dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo (IEPTB-SP), os registros saltaram de 569 casos em 2020 para 4.559 em 2024, o que representa um crescimento de 702%. E a tendência é de alta: somente no primeiro trimestre de 2025, já foram registrados 1.219 protestos, indicando que o ano pode bater um novo recorde.

A medida tem sido adotada por síndicos e administradoras como uma alternativa eficaz à cobrança judicial, especialmente por sua agilidade e pelos impactos imediatos sobre a vida financeira do devedor. Ao ser protestado, o condômino inadimplente tem seu nome inserido nos cadastros de inadimplentes e pode enfrentar restrições de crédito, o que funciona como um forte estímulo para a quitação do débito.

Em 2024, dos R$ 4,4 milhões em dívidas de cotas condominiais encaminhadas para protesto em cartório, R$ 1,7 milhão foram quitados após o registro. O índice de efetividade alcançou 40,5%, considerado elevado para esse tipo de cobrança, o que tem estimulado ainda mais sua adoção pelas administrações condominiais.

Para José Carlos Alves, presidente do IEPTB-SP, o protesto extrajudicial evita que a dívida se agrave e prejudique financeiramente todo o condomínio. “A postergação da cobrança contribui para o acúmulo de parcelas, tornando o débito mais difícil de ser quitado. A atuação rápida protege a saúde financeira do condomínio e estimula a regularização”, explica.

A tramitação do protesto também é simples. Não é necessário convocar assembleia ou obter autorização dos condôminos. Basta que o síndico ou administradora apresente a ata de eleição do gestor atual, um requerimento formal e os dados do devedor — como nome completo, CPF ou CNPJ e endereço. Todo o processo ocorre diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, o que reduz custos e acelera os prazos.

Outro ponto relevante é que a cobrança recai sobre o proprietário do imóvel, independentemente de o mesmo estar locado. Mesmo que o valor da cota condominial tenha sido repassado ao inquilino, a responsabilidade legal pelo pagamento é sempre do dono da unidade. Isso garante mais segurança jurídica à medida e evita disputas quanto à responsabilidade pelo débito.

A crise econômica, aliada ao aumento das despesas condominiais com manutenção, segurança e serviços, tem tornado a inadimplência um problema crítico para muitos condomínios. Com o avanço da inflação e o aperto no orçamento das famílias, a pontualidade nos pagamentos foi comprometida em diversos empreendimentos. Como consequência, síndicos e administradoras passaram a priorizar instrumentos de cobrança com impacto mais direto e eficaz.

Segundo especialistas, o protesto extrajudicial tem se consolidado como ferramenta regular na rotina da gestão condominial. Por ser rápido, acessível e ter efeitos concretos, o procedimento se tornou uma alternativa eficiente frente à morosidade da cobrança judicial, além de não gerar custos para o condomínio, já que as despesas cartorárias são de responsabilidade do devedor.

O cenário revela uma mudança clara de postura nas administrações prediais. Para os inadimplentes, o recado é direto: o tempo para negociar está mais curto, e o risco de ter o nome negativado por dívida condominial é cada vez maior. A cobrança agora é mais ágil, respaldada pela lei e com forte impacto na vida financeira de quem deixa de honrar suas obrigações perante o coletivo condominial.