Aluguel por temporada em condomínios exige permissão expressa na convenção, alerta OAB Alagoas

Com a proximidade do verão e das férias de fim de ano, cresce o interesse de proprietários em alugar seus imóveis por temporada por meio de plataformas como Airbnb e Booking. A prática, embora rentável, precisa seguir regras específicas, conforme alerta a Comissão de Direito Condominial da OAB Alagoas (OAB/AL).

O presidente da Comissão, Francisco Vasco, explica que a locação por temporada não pode ser feita de forma indiscriminada dentro de condomínios residenciais.

“Existem regras legais e condominiais que precisam ser observadas, sob pena de o proprietário responder por irregularidades e até ser multado”, destaca.

Segundo o advogado, a modalidade é prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), permitindo a locação de imóveis residenciais por até 90 dias, com finalidade temporária, como viagens, cursos ou tratamentos de saúde.

“Trata-se de uma locação residencial, e não de uma prestação de serviços de hospedagem”, explica Vasco, diferenciando o aluguel temporário da atividade hoteleira.

Regras dentro dos condomínios

Apesar de ser legal, o aluguel por temporada tem gerado debates dentro dos condomínios, especialmente pela alta rotatividade de hóspedes.

“Esse fluxo constante pode descaracterizar o uso residencial e aproximar a atividade de hospedagem, o que afeta a segurança e o sossego dos moradores”, ressalta o representante da OAB/AL.

Desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que condomínios de destinação exclusivamente residencial podem restringir ou proibir o aluguel por temporada, especialmente os de curta duração.

“Se a convenção condominial estabelece que o uso é apenas para moradia, é legítima a restrição de atividades que desvirtuem essa finalidade”, afirma.

Autonomia condominial e decisões judiciais

O especialista lembra que, na ausência de previsão expressa na convenção, o proprietário não pode alugar livremente o imóvel por temporada.

“A regra é a proibição, e a permissão só ocorre se os condôminos, por deliberação de dois terços, aprovarem a alteração da convenção”, explica Vasco.

A jurisprudência recente reforça a autonomia dos condomínios para definir suas próprias regras internas. O STJ diferencia o aluguel tradicional, voltado a estadias familiares e pontuais, da locação reiterada e impessoal, considerada uma forma irregular de hospedagem.

Responsabilidade do proprietário

Mesmo quando o imóvel é alugado, o proprietário continua sendo o responsável legal perante o condomínio. Caso o inquilino temporário cause danos, descumpra regras ou gere transtornos, o condomínio pode aplicar multas e advertências diretamente ao dono do imóvel.

“A responsabilidade condominial é do proprietário, mesmo que ele não resida no local. A relação jurídica existe entre o condomínio e o proprietário, e não com o hóspede”, reforça Francisco Vasco.

Papel do síndico e controle de acesso

O síndico também desempenha papel essencial nesse cenário. Segundo o presidente da OAB/AL, ele pode exigir cadastro prévio e identificação dos hóspedes, desde que essas medidas estejam previstas no regimento interno e sejam razoáveis.

“Essas práticas visam proteger a coletividade sem impedir o exercício do direito de propriedade”, destaca.

Recomendações finais

Com o aumento das locações nos meses mais quentes, o alerta é claro: antes de anunciar o imóvel, o proprietário deve verificar o que diz a convenção condominial e as normas legais.

“A locação por temporada é legítima, mas deve respeitar as regras do condomínio e o caráter residencial do imóvel”, conclui Francisco Vasco.