PARECER JURÍDICO

TEMA: REALIZAÇÃO DE BLOCO CARNAVALESCO EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AMPLIAÇÃO INDEVIDA, ACESSO DE TERCEIROS, SEGURANÇA E SOSSEGO.

I – OS FATOS

Submete-se à análise jurídica consulta formulada por síndico de condomínio edilício acerca da realização de evento carnavalesco (“bloco”) criado há aproximadamente cinco anos por um condômino, inicialmente com caráter restrito aos moradores, autorizado verbalmente pelo síndico à época, sem deliberação assemblear.

Com o passar dos anos, o evento sofreu desvirtuamento de sua finalidade original, passando a apresentar as seguintes características:

• Comercialização de camisas;
• Acesso irrestrito de pessoas estranhas ao condomínio;
• Crescimento exponencial de público (mais de 100 participantes);
• Potencial aumento de riscos à segurança;
• Perturbação ao sossego e à rotina dos moradores;
• Utilização de áreas comuns destinadas exclusivamente aos condôminos.

Parte dos condôminos defende a manutenção do bloco, desde que fora das dependências do condomínio, sugerindo sua transferência para clube ou espaço externo. O condômino fundador, contudo, resiste à proposta, insistindo na realização do evento dentro do condomínio.

II – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

1. Da natureza das áreas comuns e do uso regular

As áreas comuns do condomínio edilício possuem destinação específica, definida na Convenção e no Regimento Interno, sendo destinadas ao uso coletivo, ordeiro e seguro dos condôminos, vedada sua utilização de forma que:

• Altere sua finalidade;
• Exclua ou restrinja o uso pelos demais;
• Gere risco à segurança;
• Cause perturbação ao sossego, à salubridade ou à tranquilidade.

A realização de evento com acesso ao público externo, com caráter festivo ampliado e exploração indireta (venda de camisas), extrapola o conceito de uso normal das áreas comuns.

2. Da inexistência de autorização válida

A autorização concedida verbalmente pelo síndico anterior:

• Não possui validade jurídica duradoura;
• Não substitui deliberação assemblear;
• Não gera direito adquirido;
• Não vincula a atual administração.

Atos de gestão que impactam a coletividade, especialmente aqueles que envolvem segurança, circulação de terceiros e uso intensivo de áreas comuns, dependem obrigatoriamente de aprovação em Assembleia Geral, sob pena de nulidade ou revogação a qualquer tempo.

3. Do desvirtuamento do evento e abuso de direito

O que inicialmente se apresentava como confraternização interna transformou-se, na prática, em:

• Evento aberto ao público;
• Atividade com viés comercial;
• Aglomeração incompatível com a estrutura residencial;
• Situação potencialmente lesiva ao sossego e à segurança.

Configura-se, assim, abuso de direito, nos termos do Código Civil, pois o exercício de uma liberalidade inicial passou a ultrapassar os limites da boa-fé, da função social e da convivência condominial.

4. Da responsabilidade do síndico

Compete ao síndico:

• Zelar pela segurança, ordem e sossego;
• Fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações assembleares;
• Impedir o uso irregular das áreas comuns;
• Evitar riscos jurídicos, civis e até criminais ao condomínio.

A omissão diante de evento dessa natureza pode, inclusive, gerar responsabilização do próprio síndico, caso ocorram incidentes, danos ou conflitos.

5. Da inexistência de direito adquirido do condômino fundador

O fato de o bloco existir há alguns anos não gera direito adquirido à sua manutenção no interior do condomínio, sobretudo porque:

• A autorização foi informal;
• Houve alteração substancial das características do evento;
• O interesse coletivo passou a ser afetado negativamente.

No condomínio edilício, o interesse coletivo prevalece sobre o individual, especialmente quando este último passa a comprometer a segurança e o sossego.

III – CONCLUSÃO E ORIENTAÇÕES PRÁTICAS

Diante do exposto, recomendo o condomínio deva proceder da seguinte forma:

1. Suspensão imediata da autorização informal

A administração pode — e deve — revogar a autorização verbal anteriormente concedida, diante do desvirtuamento do evento.

2. Notificação formal ao condômino organizador

Expedir notificação escrita, comunicando que:

• Não há autorização assemblear válida;
• O uso das áreas comuns para evento aberto ao público é vedado;
• A continuidade do evento no condomínio não será permitida.

3. Deliberação em Assembleia Geral

Convocar Assembleia para:

• Ratificar a vedação de eventos abertos ao público nas áreas comuns;
• Definir regras claras para eventos internos (caso se queira permitir algo restrito e controlado);
• Registrar formalmente a decisão coletiva.

4. Alternativa razoável e proporcional

É juridicamente legítimo que o condomínio:

• Impeça sua realização dentro do condomínio, direcionando-o para clube, associação ou espaço externo.

Essa solução preserva:

• A convivência social;
• A segurança;
• O sossego;
• A autonomia do condomínio.

5. Medidas disciplinares em caso de resistência

Persistindo a insistência do condômino:

• Aplicação de advertência;
• Multa por infração ao Regimento Interno;
• Outras sanções previstas na Convenção.

IV – PARECER FINAL

É plenamente legal, razoável e recomendável que o condomínio impeça a realização do bloco carnavalesco em suas dependências, diante da ampliação indevida do evento, da presença de terceiros e dos riscos à segurança e ao sossego, sem que isso configure violação de direito do condômino organizador.

O caminho mais seguro é a formalização da decisão em Assembleia, acompanhada de notificação clara e fundamentada, reduzindo riscos de conflitos e judicialização.

Salvo melhor juízo,

É o parecer.