Decisões recentes da Justiça de São Paulo em segunda instância têm provocado uma onda de devoluções de apartamentos que foram classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), mas vendidos a compradores de renda superior àquela destinada por lei – em muitos casos em bairros de classe média e alta da capital paulista.

Segundo a reportagem do Estadão, magistrados têm acolhido ações judiciais em que consumidores comprovaram que não foram devidamente informados sobre as restrições desses imóveis no momento da compra, levando à restituição integral ou parcial dos valores pagos e, em algumas decisões, à aplicação de multas às incorporadoras envolvidas.

Desvio de finalidade e falta de transparência

Os casos mais emblemáticos envolveram negócios em bairros como Vila Nova Conceição, Moema, Ipiranga, Perdizes, Pompeía e Liberdade, onde unidades classificadas como populares foram adquiridas por famílias fora das faixas de renda definidas na legislação paulistana, que estabelece limites específicos de renda para HIS e HMP.

Os juízes têm ressaltado que incluir no contrato, de forma clara e destacada, as restrições quanto à venda, opções de aluguel e faixa de renda exigida é obrigação tanto das incorporadoras quanto dos corretores, sob pena de caracterizar falta de dever de informação ao consumidor.

Multas e devoluções de valores

Em pelo menos um dos casos recentemente relatados, a Justiça determinou a restituição e indenização de cerca de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, quando ficou comprovado que o comprador não foi alertado adequadamente sobre o enquadramento do imóvel como popular e as limitações legais que isso impõe. Outras decisões também determinaram o pagamento de danos morais em situações em que documentos apresentados pelas empresas teriam sido considerados questionáveis.

Mesmo onde os magistrados consideraram que os compradores tinham conhecimento das restrições, muitos contratos foram analisados como abusivos, com retenções exageradas em caso de distrato. Em vários precedentes, a Justiça reduziu a chamada “multa” de retenção de 50% para 25% ou 20% dos valores, seguindo entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Fiscalização ampliada e contexto legal

As decisões judiciais seguem um movimento mais amplo de fiscalização dos programas de habitação popular em São Paulo, impulsionada por uma ação do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) que identificou possíveis desvios de finalidade na venda e aluguel de unidades populares. Em resposta, a Prefeitura ampliou a fiscalização, notificou centenas de empreendimentos e aplicou dezenas de multas a incorporadoras por irregularidades.

Pela legislação municipal, imóveis enquadrados como HIS e HMP devem ser obrigatoriamente destinados a famílias dentro de faixas de renda específicas e utilizados exclusivamente como moradia, sem possibilidade de uso para fins de hospedagem ou outras finalidades comerciais.

Repercussão no mercado imobiliário

O segmento imobiliário de São Paulo, um dos mais dinâmicos do país, enfrenta agora não apenas desafios de demanda e oferta, mas também um intenso escrutínio sobre a observância das normas que regem habitações com benefício público. Especialistas consultados pela imprensa ressaltam que, embora esse tipo de “desvio” seja considerado exceção por entidades como o Secovi-SP, a judicialização crescente sinaliza a importância de maior transparência e rigor na comercialização desses imóveis.