Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) e Responsabilidades em Condomínios

A Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) estabelece as etapas de obras de reformas e lista os requisitos a serem cumpridos antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou unidade autônoma.

Toda obra que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno deve ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após esse prazo, é exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário.

Contexto Histórico

A NBR 16.280 foi originalmente publicada em 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares e resultou em 17 mortes e mais cinco desaparecidos até hoje.

Em 2015, após consulta pública, a norma foi atualizada. Uma das principais mudanças foi a atribuição de responsabilidade ao arquiteto e urbanista e/ou engenheiro responsável técnico pelo projeto e pela obra, que anteriormente estava vinculada à aprovação do síndico, administrador ou responsável legal da edificação.

Responsabilidades do Proprietário de Unidade em Caso de Reforma

Antes do Início da Obra

• Encaminhar ao responsável legal da edificação (síndico) o plano de reforma;
• Apresentar documentação que comprove o atendimento à legislação vigente, normas e regulamentos (ART/CREA ou RRT/CAU).

Durante as Obras

• Garantir que a obra seja realizada dentro dos preceitos de segurança;
• Assegurar que a obra atenda a todos os regulamentos aplicáveis.

Após as Obras

• Atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram, conforme a ABNT NBR 14037;
• Se o manual da edificação não existir, elaborar o manual de uso, operação e manutenção para as intervenções realizadas.
  

Responsabilidades do Responsável Legal pela Edificação Após a Reforma

• Receber o termo de encerramento das obras conforme o plano aprovado, elaborado pelo executante e profissional habilitado, e o manual atualizado;
• Cancelar autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
• Arquivar toda a documentação da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.
  

Atividades que Devem Ser Realizadas por Profissional Habilitado

• Construção ou demolição de paredes e divisórias;
• Substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos);
• Abertura ou fechamento de vãos;
• Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• Instalação de mobiliário fixo.