Previsão Orçamentária em Condomínios: Planejamento e Aprovação

Em todo condomínio deve-se elaborar uma previsão orçamentária, ou seja, estimar quanto se pretende gastar com cada item de despesa. O síndico tem a obrigação de planejar o orçamento, analisar as despesas e receitas do período anterior e apresentá-las para discussão e aprovação em assembleia, normalmente na Assembleia Geral Ordinária (AGO), realizada no início do ano, com data definida conforme a convenção do condomínio.

Com base nessa previsão orçamentária, é feito o rateio das quotas condominiais (taxas ordinárias). Em seguida, emitem-se os boletos e realiza-se o controle dos pagamentos.

Elaboração e Aprovação

Apesar da lei (Código Civil) determinar a competência do síndico para elaborar o orçamento (Art. 1.348, VI), a previsão orçamentária geralmente é feita pela empresa administradora, quando existente, que encaminha ao síndico para apreciação e posterior análise pelos condôminos na AGO.

Código Civil
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[...]
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

Quando Deve Ser Apresentada

O Código Civil prevê que o síndico convoque a assembleia conforme a convenção, com a finalidade de:

• Apresentar o orçamento anual para aprovação;
• Estabelecer os valores das contribuições (taxas de condomínio);
• Submeter à apreciação e aprovação as contas do ano anterior;
• Eleger um novo síndico ou submeter seu nome à reeleição, se for o caso.

Art. 1.350.
Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar:

• O orçamento das despesas;
• As contribuições dos condôminos;
• A prestação de contas;
• Eventualmente eleger seu substituto e alterar o regimento interno.

§1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Preparando o Orçamento

O síndico deve considerar os gastos do novo ano, separando:

• Despesas ordinárias: salários, impostos, tarifas públicas, manutenção etc.
• Despesas extraordinárias: obras de melhoria, investimentos de vulto etc.
• É importante diferenciar benfeitorias de manutenção:
• Benfeitorias → cobradas como “taxas-extras”;
• Manutenção → responsabilidade da “taxa ordinária”.

Considerar a inadimplência

• Estime 5 a 10% de inadimplência como aceitável;
• Tenha rigor na cobrança, com assessoria jurídica;
• Acione a justiça após esgotadas as chances de recebimento (geralmente no 3º mês);
• Avalie o uso de garantidoras, se necessário.

Levantar os gastos do ano anterior

• Analise os maiores itens de despesa;
• Compare com outros condomínios similares;
• Peça ajuda da administradora;
• Busque novas propostas para contratos atuais;
• Compartilhe o levantamento com o Conselho.
  

Principais Gastos do Condomínio

• Gasto com Pessoal
• Representa de 50% a 70% do total das despesas;
• Considere reajustes salariais anuais;
• Com portaria virtual, a porcentagem cai;
• Inclua férias, vale-transporte, cesta básica, décimo terceiro, encargos (INSS, FGTS etc.);
• Avalie o custo de implantar portaria virtual comparando com gastos atuais.

Tarifas Públicas

• Considere índices de inflação;
• Consumo de água é o segundo maior gasto, podendo ser reduzido com individualização;
• Energia elétrica tem subido acima da inflação → busque alternativas como eficiência energética, campanhas de uso consciente e energia fotovoltaica.

Materiais de Consumo

• Incluem material de limpeza, sacos de lixo, café, uniformes, material de escritório, combustível para gerador etc.;
• Levante gastos mensais e controle consumo;
• Sempre busque pelo menos 3 orçamentos;
• Nem sempre o mais barato é o melhor.

Outros Itens

• Seguro obrigatório (anual);
• Recarga dos extintores (anual);
• AVCB (anual);
• Manutenção da fachada (a cada 3 anos);
• Despesas de cartório conforme assembleias;
• Outras despesas específicas de cada condomínio.
  

Apresentando a Previsão em Assembleia

• O síndico deve estar familiarizado com o material para evitar ceder a pressões;
• Distribua previamente aos condôminos, preferencialmente junto ao edital de convocação.
  

Ajustes Durante o Exercício

Se a previsão orçamentária não for suficiente:

• Convocar uma Assembleia Extraordinária (AGE) para revisar o valor da cota;
• Explicar aos condôminos os motivos do déficit;
• Não há periodicidade legal para reajuste da taxa de condomínio.
  

Erros Comuns na Elaboração do Orçamento

• Previsão super enxuta, sem margem para gastos inesperados;
• Ceder à pressão de condôminos para reduzir a taxa condominial artificialmente;
• Não considerar a inadimplência;
• Não comparar histórico mensal dos grupos de gastos;
• Usar indevidamente o Fundo de Reserva;
• Não convocar assembleia quando necessário reajustar a taxa ordinária.

Dica: Caso a assembleia não aprove o reajuste, registre em ata a necessidade de aumento e discuta com os condôminos quais despesas poderão ser cortadas, preservando itens vitais à segurança do condomínio.