A Convenção do Seu Condomínio Está Desatualizada?

Muitos condomínios vêm atualizando suas convenções e, de quebra, também o regimento interno.

Por se tratar de um trabalho técnico — já que tanto a convenção quanto o regimento interno são, cada um em sua finalidade, lei entre as partes (os condôminos e o condomínio) —, é essencial contar com assessoria jurídica especializada em relações condominiais para executá-lo.

Passo a Passo para Atualização da Convenção

1º Passo: Levantamento Inicial

• Identifique cláusulas ultrapassadas ou que requeiram modificação;
• Levante demandas sem embasamento legal, especialmente aquelas relacionadas à pandemia de COVID-19;
• Relacione os pontos que necessitam de regramento;
• Exclua do regimento interno cláusulas repetitivas da convenção;
• Solicite auxílio dos membros do conselho;
• Consulte as atas das assembleias anteriores para resgatar decisões que ainda não constem no texto.
  

2º Passo: Elaboração Jurídica e Revisão

• Contrate uma assessoria jurídica e forneça os resultados do levantamento do Passo 1;
• Ao receber a primeira minuta, faça uma leitura minuciosa e compartilhe com os membros do conselho;
• Solicite alterações ao jurídico, se necessário;
• Distribua o texto revisado aos condôminos para que façam observações;
• Convoque assembleia para debate e aprovação do texto final;
• Essa assembleia deve ter quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.

Código Civil
Art. 1.351 – Determina que a alteração da convenção do condomínio, bem como a mudança na destinação do edifício ou de uma unidade imobiliária, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condóminos. Esta regra foi estabelecida pela Lei nº 14.405/2022, que reduziu o quórum anteriormente exigido, que era a unanimidade.

3º Passo: Aprovação e Registro

• Após aprovação, imprima duas vias, colecione assinaturas de 2/3 dos condôminos e registre no Cartório de Registro Imobiliário;
• Distribua uma cópia para cada condômino.

Código Civil
Art. 1.333, parágrafo único – Para ser oponível a terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Dicas de Ouro para a Convenção

Utilização de meios virtuais:

• Convocação de assembleias;
• Livro de ocorrências;
• Prestação de contas;
• Envio de boletos;
• Notificações;
• Comunicados gerais.

Previsão para temas essenciais:

• Individualização do consumo de água e gás;
• Remuneração do síndico;
• Existência e composição de Conselhos (fiscal e/ou consultivo);
• Substituição do síndico em caso de vacância;
• Funções do subsíndico;
• Movimentação bancária do condomínio;
• Fixação de fundo de reserva para despesas extraordinárias (mesmo não previsto no CC).
  

Jurisprudência e Responsabilidades

Furtos no condomínio – previsão de não responsabilidade

• Estabelecendo cláusula de não indenizar, o condomínio não é responsabilizado, mesmo havendo esquema de segurança.
• Recurso especial conhecido e provido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Menores nas áreas comuns – responsabilidade

• Regras exigindo acompanhamento de adultos nas áreas de lazer (piscina, playground etc.) são essenciais para evitar que o condomínio seja responsabilizado por acidentes; 
• Previsão de exclusão de responsabilidade quando se exige a presença de adultos como acompanhantes.
  

Padronização das Fachadas

Com o tempo, é comum que condôminos promovam alterações em suas unidades, como cortinas de vidro, splits ou outros equipamentos. Para manter a padronização, recomenda-se contemplar regras sobre:

• Fechamento de varandas;
• Instalação de aparelhos de ar-condicionado (splits);
• Padronização das portas dos apartamentos;
• Cobertura de garagens;
• Outros elementos que impactem a estética do condomínio.