Locação de imóveis por plataformas digitais é hotelaria?

Nos últimos anos, uma dúvida recorrente tem desafiado investidores: a locação por curtíssima temporada em plataformas digitais, como Airbnb e Booking, deve ser tratada como locação simples ou como serviço de hospedagem?

A resposta não é trivial, sobretudo quando consideramos que, nesses contratos, geralmente há oferta de serviços adicionais, como limpeza, manutenção, recepção e fornecimento de enxoval, que aproximam a prática do modelo de hospedaria.

Essa indefinição está prestes a ganhar novos contornos com a tramitação do Projeto de Lei nº 4283/2025, que propõe alterações na Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). Se aprovado, o texto passará a enquadrar expressamente como meio de hospedagem os imóveis residenciais mobiliados, oferecidos de forma reiterada e onerosa por meio de plataformas digitais, quando acompanhados de serviços típicos de hotelaria.

Do ponto de vista jurídico, trata-se de uma mudança significativa. Hoje, a atividade é enquadrada como locação de imóvel, regida pela Lei do Inquilinato, o que veda o enquadramento no Simples Nacional. No entanto, quando a atividade incorpora serviços típicos de hospedagem, o enquadramento se altera.

A própria Receita Federal, em soluções de consulta, já reconheceu que, nessas hipóteses, a receita passa a ser tributada pelo ISS, abrindo espaço para a inclusão no regime simplificado.

Se o PL for aprovado, essa interpretação deixará de depender de teses fiscais e passará a ter respaldo legal inequívoco. Na prática, investidores que estruturarem suas operações por meio de holdings e empresas operacionais poderão se enquadrar no Simples Nacional, com tributação simplificada e alíquotas progressivas. Para empresas fora desse regime, a incidência do ISS se tornará inafastável.

Do ponto de vista econômico, o projeto tem impacto direto sobre o pequeno investidor, que muitas vezes vê no aluguel por temporada uma forma de incrementar sua renda. A formalização e a possibilidade de inclusão no Simples tendem a estimular a regularização da atividade e reduzir a zona cinzenta que hoje marca o setor.

Esse ponto, no entanto, não afasta outras implicações práticas. É importante destacar que, à luz desse entendimento, a locação por temporada pode ser caracterizada como atividade de natureza comercial, o que impediria sua prática em condomínios de uso exclusivamente residencial — salvo, naturalmente, se houver autorização expressa na convenção condominial.

Estamos, portanto, diante de um divisor de águas. Se aprovado, o PL nº 4283/2025 consolidará a natureza de prestação de serviço da locação por curtíssima temporada, com efeitos relevantes no direito imobiliário, tributário e societário. Mais do que responder à pergunta se “Airbnb é hotelaria”, a nova lei poderá oferecer o que mais falta hoje ao setor: segurança jurídica.