Investir em imóveis continua sendo um bom negócio?

Muitos planejadores financeiros partem da premissa de que, se o investimento não estiver no mercado financeiro, não é um bom negócio. Logo, aplicar recursos em alternativas como CDBs, Tesouro Direto ou ações seria mais vantajoso do que investir em imóveis, uma das opções mais difundidas e tradicionais de todo o mundo.

Um dos argumentos mais utilizados por estes profissionais tem como base a liquidez, principalmente em tempos de juros altos, com a Selic na casa dos 15% ao ano. Acontece que essa conta é mais complexa do que se imagina, especialmente quando consideramos a forma como o brasileiro compra imóveis.

Quando se fala em investimentos, é essencial adotar uma visão mais “holística”. Precisamos considerar o perfil do investidor, o timing e o conhecimento do mercado em que se pretende atuar.

Diria que três fatores precisam ser observados: a forma como o brasileiro compra imóveis; a rentabilidade da locação somada à valorização do bem e as estratégias de investimento.

Sobre o primeiro ponto: a maior parte das compras de imóveis no país se dá via financiamento bancário. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), de janeiro a junho de 2025 foram financiadas mais de 211 mil unidades, movimentando R$ 73,6 bilhões apenas com recursos da poupança.

Na prática, quem adquire um imóvel de R$ 500 mil raramente tem esse montante à vista; dispõe, em geral, de 20% a 30% para a entrada, faixa média exigida pelos bancos. Isto é, o capital próprio fica entre R$ 100 mil e R$ 150 mil, e é sobre esse montante que a análise de rentabilidade dos produtos financeiros deve se basear.

Para o imóvel, no entanto, faz sentido considerar o valor total do ativo ao estimar o retorno. O aluguel de um bem nessa faixa costuma girar em torno de R$ 2,5 mil mensais. Além da renda, é necessário incluir na conta a valorização do bem: segundo o FipeZAP, em São Paulo os imóveis avançaram 5,4% nos últimos 12 meses. No exemplo, isso representa R$ 27 mil no ano (cerca de R$ 2.250 por mês). Somando aluguel e valorização, o retorno estimado chega a aproximadamente R$ 4.750 por mês.

Esse raciocínio parte da premissa de compra a valor de mercado. Com estratégias mais arrojadas, como leilões e aquisição de imóveis “estressados”, a rentabilidade pode ser maior, pois não é raro encontrar deságios entre 20% e 40%. Se o imóvel que vale R$ 500 mil for adquirido por R$ 350 mil (30% de deságio), o aluguel de R$ 2,5 mil passa a representar cerca de 0,71% a.m. sobre o capital investido, ante os 0,5% a.m. usuais. Além disso, a diferença entre o preço de compra e o valor de mercado adiciona R$ 150 mil de ganho potencial — algo como 42,9% sobre o que foi pago.

Para fins didáticos, se essa “marcação a mercado” for distribuída ao longo de 12 meses, equivale a aproximadamente 3,6% ao mês. Somada ao yield de locação, chega a algo em torno de 4,3% a.m. no primeiro ano. Evidentemente, esse ganho se materializa na venda (ou em operações como refinanciamento) e deve ser ponderado com custos e riscos típicos desses canais de aquisição.

Ou seja, comprar imóvel é um bom negócio quando a conta líquida fecha. Antes de tomar sua decisão, some aluguel e valorização, subtraia custos de transação, despesas, vacância e impostos, e compare esse resultado com produtos financeiros. Use crédito com disciplina (parcela que caiba no fluxo), busque deságio quando possível e só avance após análise documental. Se a conta fechar, siga; se não, ajuste preço/localização ou opte por outra classe de ativos.