Imóvel com vários proprietários, é possível vender se um for contra?

Quatro irmãos receberam um imóvel de herança deixado por seus pais. Na época, optaram por alugar o imóvel ao invés de vendê-lo, então, na matrícula, o imóvel ficou em nome dos quatro.

À primeira vista, isso parece simples. Entretanto, quando um imóvel fica com vários proprietários, surgem alguns inconvenientes. Por ser indivisível, não há como separar um cômodo para cada um, ao menos não formalmente. No fim das contas, todos são donos de um mesmo todo. Nesse caso prático, cada irmão possui 25% do bem.

Após alguns anos, porém, perceberam que o valor da locação dividido por quatro não era vantajoso. Resolveram então vender o imóvel e até encontraram um comprador disposto a pagar um preço interessante — R$ 1 milhão. No entanto, na hora de formalizar o contrato, um dos irmãos “desistiu” e declarou que preferia morar no imóvel. O que fazer?

Existem duas soluções para o impasse.

A primeira é: o coproprietário que deseja permanecer no imóvel compra a parte dos demais. Isso ocorre graças ao direito de preferência, previsto no Código Civil, que permite ao coproprietário adquirir o imóvel em detrimento de terceiros, desde que ofereça as mesmas condições. Supondo que o valor total seja de R$ 1 milhão, cada um dos outros três irmãos teriam direito a receber R$ 250 mil. O grande problema, normalmente, é que quem “desiste” do acordo de venda raramente tem esse dinheiro disponível, caso tivesse, provavelmente teria demonstrado interesse desde o início. Às vezes, a real intenção é só tumultuar o processo para tirar algum tipo de vantagem.

Desta forma, caso esse coproprietário ‘tumultuador’ mantenha a decisão de não vender e morar no imóvel, os demais coproprietários devem notificá-lo formalmente da intenção de venda, permitindo que ele exerça seu direito de prefeito de preferência na aquisição, desde que iguale as condições propostas pelo terceiro interessado.

Quando não há acordo nem compra por parte do coproprietário dissidente, os demais podem recorrer à segunda solução: ingressar judicialmente com a ação de extinção de condomínio, prevista Código Civil. Como o imóvel é indivisível, basta que um dos coproprietários não queira mais essa “sociedade” para pedir sua extinção. Se a Justiça autorizar, o imóvel é vendido, e o valor é repartido na proporção das cotas de cada proprietário. É uma medida mais drástica, mas, quando não existe outra saída, torna-se uma ferramenta útil para que ninguém fique “preso” a um bem que não deseja manter.

Por fim, vale mencionar uma terceira alternativa (que deveria ser pensada em tempos de paz): a criação de uma holding patrimonial. Nesse formato, o imóvel pertence a uma pessoa jurídica, e os herdeiros tornam-se sócios, estabelecendo regras claras em contrato — por exemplo, um quórum de 75% para venda. Assim, se três irmãos quiserem vender, isso já basta para aprovar o negócio, sem exigir unanimidade.

Em resumo, se um coproprietário se recusar a vender, mas você e os demais estiverem dispostos a concluir o negócio, existem caminhos legais para desbloquear a venda — seja notificando o irmão dissidente para que exerça sua preferência, seja buscando a extinção do condomínio na Justiça. Caso opte por esse último recurso, não deixe de procurar auxílio profissional, pois a orientação adequada faz toda a diferença na solução do conflito.