STJ: Ministro Antonio Carlos Ferreira defende que proibição ao Airbnb exige previsão expressa em convenção

Em um voto que reacende o debate sobre a economia compartilhada no Poder Judiciário, o ministro Antonio Carlos Ferreira, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), abriu divergência em julgamento sobre a locação de imóveis por curtos períodos via plataformas digitais. O magistrado defendeu que o direito de propriedade não pode ser cerceado por presunções, exigindo que qualquer restrição ao uso de aplicativos como o Airbnb esteja registrada de forma clara e específica na convenção de cada condomínio.

A Supremacia do Direito de Propriedade

O ponto central do voto do ministro reside na proteção constitucional à propriedade. Ferreira argumentou que, por se tratar de um direito fundamental, a liberdade do proprietário de dispor de seu bem deve ser a regra, e não a exceção.

"A interpretação mais adequada conduz ao reconhecimento da possibilidade de exercício dessa prática pelos proprietários, especialmente porque não há, a priori, desnaturação da locação residencial", pontuou o ministro.

O Conflito: Direito Individual vs. Coletividade

O magistrado reconheceu a natureza peculiar do condomínio edilício, onde a propriedade exclusiva convive com áreas comuns e interesses coletivos. Ele explicou que:

• Limitações são possíveis: O condomínio tem soberania para decidir suas regras.

• Quórum qualificado: Citando o Artigo 1.351 do Código Civil, lembrou que o condomínio pode, a qualquer tempo, votar pela proibição desse tipo de locação, desde que aprovado por dois terços dos condôminos.

• Omissão da Convenção: Se a convenção atual for omissa ou genérica (proibindo apenas "uso comercial"), não se pode estender essa proibição ao aluguel por temporada, sob pena de ferir o direito de fruição do dono do imóvel.

Locação Residencial vs. Hospedagem Hoteleira

Um dos pilares da divergência foi a desmistificação de que o Airbnb configuraria atividade hoteleira. O ministro foi enfático ao separar os conceitos:

1. Meio de divulgação: O uso de aplicativos é apenas uma evolução tecnológica dos anúncios de jornal.

2. Serviços agregados: Para ser considerado hotelaria, seria necessária a prestação de serviços típicos (limpeza diária, recepção, alimentação), o que deve ser analisado caso a caso.

3. Lei do Inquilinato: Na ausência desses serviços, a relação permanece regida pelos Artigos 48, 49 e 50 da Lei 8.245/91, que trata especificamente da locação para temporada.

Segurança e Uso Nocivo

Respondendo ao argumento comum de que a alta rotatividade de estranhos compromete a segurança, o ministro Ferreira destacou que o sistema jurídico já possui ferramentas para coibir o uso nocivo da propriedade.

• Comportamentos antissociais, barulho excessivo ou violação de normas de segurança podem ser punidos com multas e sanções previstas no regimento interno, independentemente de o ocupante ser um inquilino de longa data ou um turista de final de semana.

Impacto Jurídico

Ao divergir da relatora, ministra Nancy Andrighi, o ministro Antonio Carlos Ferreira propôs o restabelecimento da sentença de primeiro grau, favorável à proprietária. O entendimento reforça uma corrente jurídica que prioriza a autonomia da vontade e a modernização das relações imobiliárias, colocando nas mãos das assembleias condominiais a responsabilidade de legislar especificamente sobre o tema, caso desejem restringi-lo.