STJ consolida tese: Airbnb em condomínios residenciais depende de quórum de dois terços

Em um julgamento histórico para o Direito Imobiliário brasileiro, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou o entendimento de que os condomínios têm o poder de restringir a locação por curta temporada via plataformas digitais. Prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi, que estabeleceu que a prática, quando profissionalizada, exige a aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia para ser considerada legítima em edifícios de finalidade estritamente residencial.

A Tese dos "Contratos Atípicos de Curta Estadia"

Um dos pontos mais inovadores do voto da ministra foi a classificação jurídica do serviço prestado por plataformas como o Airbnb. Andrighi argumentou que esse modelo não se enquadra perfeitamente nem na locação por temporada (Lei do Inquilinato), nem na hospedagem hoteleira tradicional (Lei Geral do Turismo).

"Não é possível chamá-los puramente de locação ou hospedagem. Trata-se de um contrato atípico de curta estadia, celebrado entre proprietários e interessados em permanências de breve duração", explicou a relatora.

Para a magistrada, a ausência de requisitos formais — como o inventário de móveis (comum na locação por temporada) ou a licença de funcionamento e alvará edilício (obrigatórios em hotéis) — reforça essa atipicidade.

O Conflito com a Finalidade Residencial

A ministra fundamentou sua decisão no Artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. O entendimento é que a rotatividade intensa de hóspedes desvirtua o conceito de "residência".

• Segurança e Sossego: A relatora destacou o "lado doloroso" dessa relação, citando o aumento da vulnerabilidade dos prédios, o barulho excessivo e o impacto no bem-estar de moradores idosos ou doentes.

• Uso das Áreas Comuns: O voto mencionou o caos gerado pelo uso indiscriminado de piscinas, academias e elevadores por pessoas sem vínculo com a comunidade condominial, o que gera custos extras de manutenção e depreciação do patrimônio.

A Mudança no Quórum e a Lei 14.405/22

O julgamento esclareceu uma dúvida técnica crucial sobre como os condomínios devem decidir sobre o tema. Anteriormente, qualquer mudança na destinação do prédio exigia unanimidade. Contudo, a ministra ressaltou que a Lei 14.405 de 2022 alterou o Artigo 1.351 do Código Civil, reduzindo essa exigência.

• Regra Atual: Para permitir ou proibir a exploração econômica de curta temporada que altere a rotina residencial, é necessário o voto de dois terços das frações ideais.

• Omissão da Convenção: Na ausência de uma autorização explícita pela assembleia com esse quórum, o condomínio tem o direito de vedar a prática com base na destinação residencial original do prédio.

Consequências Práticas da Decisão

A decisão do STJ não proíbe o Airbnb no Brasil, mas coloca o controle final nas mãos das assembleias de moradores. Na prática:

1. Proprietários: Precisam verificar a convenção e o regimento interno. Se houver proibição ou se a convenção for estritamente residencial, o aluguel via app pode ser contestado judicialmente.

2. Condomínios: Ganham segurança jurídica para aplicar multas e proibir a entrada de hóspedes temporários caso a assembleia assim decida.

3. Segurança Jurídica: A decisão serve como orientação para tribunais de instâncias inferiores em todo o país, que vinham proferindo decisões conflitantes sobre o tema.

Ao negar provimento ao recurso da proprietária, a ministra Nancy Andrighi reafirmou que, no ambiente condominial, o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em harmonia com o direito ao sossego e à segurança da coletividade.