Os chamados “subcondomínios” voltaram ao centro do debate urbanístico e condominial em São Paulo após denúncias e discussões envolvendo empreendimentos que separam moradores de baixa renda dos residentes de unidades de maior padrão dentro do mesmo condomínio residencial.

O modelo, adotado em diversos empreendimentos da capital paulista, cria divisões físicas e operacionais internas que restringem o acesso de moradores de habitação popular a determinadas áreas comuns e estruturas de lazer. Em muitos casos, moradores de apartamentos enquadrados como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) utilizam portarias diferentes, possuem circulação separada e não têm acesso às mesmas piscinas, academias, quadras esportivas, salões de festas e áreas de convivência disponíveis para os proprietários das unidades de padrão superior.

A situação ganhou repercussão após debates realizados na CPI da HIS, instalada na Câmara Municipal de São Paulo para investigar possíveis irregularidades envolvendo empreendimentos beneficiados por incentivos urbanísticos voltados à habitação popular.

Segundo o relatório final da comissão, embora os subcondomínios sejam atualmente compatíveis com parte da legislação vigente, o modelo acaba promovendo segregação socioeconômica dentro dos próprios empreendimentos residenciais. O documento aponta que a prática cria uma “cisão interna” entre moradores e transforma instrumentos de inclusão habitacional em mecanismos indiretos de valorização imobiliária.

O tema também passou a gerar tensão entre o mercado imobiliário e a Prefeitura de São Paulo. Entidades do setor afirmam que a administração municipal começou a impor restrições e dificuldades na aprovação de novos projetos que preveem separação física e operacional entre moradores.

De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, condomínios mistos não podem restringir áreas comuns apenas para parte dos residentes quando o empreendimento possui unidades HIS e HMP integradas ao mesmo projeto.

A gestão municipal reforçou que divisões internas capazes de limitar o acesso às áreas comuns podem configurar descaracterização do empreendimento aprovado, além de possível desmembramento irregular do condomínio. Segundo a prefeitura, casos de descumprimento podem levar à suspensão ou até à cassação de licenças urbanísticas.

Apesar disso, o setor imobiliário contesta o entendimento. O Secovi-SP afirmou que os subcondomínios possuem respaldo em legislações municipais e federais e defende que o tema seja analisado pela Procuradoria-Geral do Município para evitar insegurança jurídica.

A Abrainc também se posicionou sobre o assunto e declarou que a separação interna é uma prática consolidada no mercado imobiliário paulista, defendendo diálogo técnico entre incorporadoras e poder público.

Representantes do setor argumentam que a separação das áreas de lazer ocorre principalmente para evitar aumento excessivo das taxas condominiais para famílias de menor renda. Segundo as incorporadoras, o compartilhamento integral de estruturas de alto custo — como piscinas aquecidas, quadras de tênis, academias completas e espaços gourmet sofisticados — elevaria significativamente o valor mensal do condomínio para moradores enquadrados em programas de habitação popular.

Durante depoimentos prestados na CPI, incorporadoras admitiram adotar o modelo de separação em diversos empreendimentos da capital.

A Lavvi confirmou que mantém áreas de lazer distintas em alguns projetos. Um dos exemplos citados foi o condomínio Soleil, localizado na Chácara Klabin, na zona Sul de São Paulo. Segundo relatos apresentados durante a comissão, moradores das unidades de padrão superior possuem acesso a estruturas como quadra de tênis e piscinas mais amplas, enquanto moradores das unidades HMP contam com áreas reduzidas, como academia compacta e espaços simplificados de lazer.

A Diálogo Engenharia também confirmou a existência de diferenciação nas áreas comuns de determinados empreendimentos, inclusive em projetos de torre única. A empresa afirmou que busca entregar estruturas compatíveis com a capacidade financeira de cada perfil de morador.

Já a SDI Desenvolvimento Imobiliário reconheceu a utilização de subcondomínios em empreendimentos localizados em bairros valorizados da capital paulista, como Pinheiros e Jardins.

Especialistas em direito urbanístico alertam que a política pública criada para estimular habitação popular acabou sendo utilizada pelo mercado para ampliar o potencial construtivo de empreendimentos de médio e alto padrão.

A professora Bianca Tavolari, da Fundação Getulio Vargas, explicou que os incentivos concedidos para construção de HIS e HMP permitem às incorporadoras construir prédios maiores, com mais unidades e maior área útil vendável, além de descontos relevantes em taxas urbanísticas.

Segundo ela, os microapartamentos populares acabam funcionando como ferramenta para viabilizar financeiramente unidades mais luxuosas dentro dos mesmos empreendimentos.

Dados do setor imobiliário apontam que apartamentos HIS e HMP já representam aproximadamente 75% dos lançamentos imobiliários em São Paulo. A Prefeitura estima que mais de 321 mil unidades tenham sido construídas utilizando incentivos relacionados à política habitacional criada pelo Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016.

Ao mesmo tempo, o Ministério Público de São Paulo também investiga possíveis fraudes envolvendo o uso irregular de apartamentos populares por pessoas fora da faixa de renda permitida.

Atualmente, a classificação das moradias populares em São Paulo considera como HIS-1 famílias com renda mensal de até três salários mínimos; HIS-2 para renda de três a seis salários mínimos; e HMP para famílias com renda entre seis e dez salários mínimos.

O debate envolvendo os subcondomínios reacende discussões sobre inclusão social, direito ao uso das áreas comuns, urbanismo, convivência condominial e os limites legais da segregação interna dentro dos residenciais modernos.