Guia do Condomínio: Especialista Esclarece Regras de Garagem, Convivência e Direitos dos Moradores

A convivência em condomínio envolve uma série de regras que nem sempre são claras para todos os moradores. Para desmistificar os direitos e deveres de proprietários e inquilinos, o especialista em condomínios Inaldo Dantas participou de uma sabatina de perguntas e respostas, abordando desde o uso de vagas de garagem até problemas com vizinhos e prestação de contas.

Abaixo, você confere os principais pontos discutidos e as orientações legais para cada situação:

1. Regras para Vagas de Garagem

O uso das vagas de garagem é um dos temas que mais gera dúvidas e debates nas assembleias. De acordo com o especialista, o funcionamento depende do regimento interno de cada local.

• Tipos de Sistema: Na maioria dos edifícios, as vagas são pré-estabelecidas (cada apartamento tem a sua fixa). No entanto, existem condomínios que adotam sistemas de rodízio, sorteio periódico ou ocupação por ordem de chegada.

• Falta de Vagas: Em prédios mais antigos ou do tipo flat, a legislação local pode não exigir uma vaga por unidade, o que significa que o número de vagas pode ser menor que o de apartamentos. Nesses casos, valem os critérios definidos na convenção ou no contrato de compra e venda.

• Uso da Vaga como Depósito: Se o morador não tiver carro ou moto, ele não pode utilizar o espaço para guardar entulhos, caixas ou outros objetos. A vaga de garagem é destinada exclusivamente para o estacionamento de veículos automotores e, em alguns casos, bicicletas (caso o condomínio não possua bicicletário).

• Venda ou Aluguel de Vagas: A comercialização ou locação da vaga é permitida livremente entre os próprios moradores do prédio. Para pessoas estranhas ao condomínio, a prática só é legal se estiver expressamente autorizada na convenção do edifício.

O carro é grande demais para a vaga. O que fazer?

O proprietário de um veículo de grande porte (como caminhonetes) deve garantir que ele caiba estritamente dentro do espaço delimitado, sem obstruir as áreas de manobra ou as vagas vizinhas. Se o veículo impedir o trânsito normal de outros moradores, o condomínio deve registrar o fato, emitir uma notificação de advertência e, em caso de reincidência, aplicar as penalidades previstas no regimento interno.

2. Conflitos com Vizinhos: Fumaça de Cigarro e Mau Cheiro de Pets

Problemas envolvendo odores e fumaça que invadem as unidades vizinhas entram na regra dos chamados "4 S's" da convivência condominial: Sossego, Saúde, Segurança e Salubridade, além dos bons costumes (previstos no Artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro).

Seja fumaça de cigarro ou o mau cheiro decorrente da falta de higiene com as fezes de animais de estimação, o caminho para o morador afetado é o mesmo:

1. Registrar a Ocorrência: Identificar a unidade de origem e fazer a denúncia formal no livro de ocorrências (físico ou eletrônico) do condomínio.

2. Ação do Condomínio: O síndico deve notificar o morador infrator. Vale lembrar que a legislação garante o direito de possuir animais, mas exige a posse responsável e a manutenção da higiene do local.

3. Multas Administrativas: O condomínio pode aplicar multas que chegam a até 10 vezes o valor da taxa condominial, dependendo da gravidade e da persistência do problema.

4. Via Judicial: Se a administração do prédio não conseguir resolver o conflito amigavelmente, o morador prejudicado pode reunir as provas (incluindo atestados médicos que comprovem prejuízos à saúde) e ingressar com uma ação judicial de "obrigação de não fazer" por uso nocivo da propriedade.

3. Barulho de Móveis Sendo Arrastados de Madrugada

O barulho de móveis arrastados entre as 22h e as 6h da manhã infringe diretamente o direito ao sossego. No entanto, o especialista ressalta que essa é uma das denúncias mais difíceis de resolver devido à complexidade em identificar a origem exata do ruído, que muitas vezes se propaga pela estrutura do prédio de forma enganosa.

A recomendação é tentar mapear de onde vem o barulho para que o síndico possa advertir o morador e, se necessário, aplicar as sanções regimentais.

4. Apartamento em Nome da Construtora e Falecimento do Residente

Uma dúvida comum ocorre quando o morador de uma unidade falece e os parentes descobrem que o imóvel ainda consta no nome da construtora.

Segundo Inaldo Dantas, se o condomínio já reconhecia o falecido como proprietário de fato, os herdeiros legítimos têm o direito de assumir e administrar o imóvel. O condomínio deve permitir a continuidade da gestão do apartamento por parte da família (ou do inventariante), desde que eles também assumam a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

5. Apartamento Penhorado que Já Foi a Leilão

Quando um imóvel do condomínio vai a leilão por vias judiciais (geralmente por dívidas), o tempo para a desocupação efetiva pode variar significativamente. O prazo depende de fatores processuais como:

• A emissão e execução da ordem de desocupação pelo juiz.

• A necessidade ou não de força policial para o cumprimento do mandado.

• Possíveis recursos que possam contestar ou cancelar a arrematação devido a falhas no processo.

De qualquer forma, o especialista indica que a ocorrência do leilão é um forte sinal de que mais da metade do caminho jurídico para a resolução do problema já foi percorrido.

6. Periodicidade da Prestação de Contas

Por lei (Código Civil Brasileiro), o síndico tem a obrigação legal de apresentar as prestações de contas aos condôminos uma vez por ano, durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO).

No entanto, Dantas destaca que um gerenciamento eficiente e transparente vai além do mínimo legal:

"O bom síndico, aquele que é competente e deseja preservar a boa convivência e a confiança no condomínio, realiza essa prestação de contas de forma mensal, enviando os balancetes para que os moradores acompanhem as receitas e despesas regularmente."