Dívidas de condomínio enviadas a cartórios dão salto de 569% e acendem alerta

Montante total das cobranças superou R$ 199 milhões; recuperação extrajudicial por cartórios de protesto tem sido a alternativa mais rápida e barata para condomínios reaverem valores.

O número de dívidas de condomínio enviadas a cartórios de protesto registrou um aumento expressivo de 569%. Segundo dados obtidos pelo Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, o volume de cobranças desse tipo saltou de 15.071 em 2024 para 100.815 em 2025. Esse crescimento fez com que o montante total não pago passasse de pouco mais de R$ 29 milhões para R$ 199 milhões no intervalo de apenas um ano.

Para analisar esse cenário, o telejornal JR News, da Record News, conversou com Daniel Emílio Fontana Fries, presidente dos Cartórios de Protesto de Mato Grosso do Sul. Ele detalhou os motivos que têm levado os condomínios a optarem pela via extrajudicial e explicou os impactos práticos tanto para os moradores inadimplentes quanto para a saúde financeira das administrações condominiais.

Por que os condomínios estão trocando a Justiça pelos cartórios?

A busca pelos cartórios de protesto consolidou-se porque a recuperação extrajudicial de crédito se mostrou a forma mais rápida e efetiva para a quitação de débitos pendentes.

• Celeridade e custo zero: O mecanismo é rápido, eficiente e totalmente gratuito para o credor (no caso, o condomínio).

• Rapidez no retorno: Nos primeiros três dias após a notificação, cerca de 15% das dívidas já são recuperadas. Em prazos maiores — que variam de um mês a pouco mais de um ano —, esse índice de recuperação atinge entre 30% e 40% do crédito devido.

Consequências práticas para o morador protestado

A inadimplência levada a cartório gera sanções imediatas ao morador. Quem tem o nome protestado enfrenta restrições cadastrais severas e perde o acesso a diversas modalidades de crédito no mercado.

"O morador que teve o seu nome levado a protesto vai enfrentar uma série de restrições em razão dessa dívida. Ou seja, ele não poderá obter financiamentos, não poderá fazer empréstimos e consórcios, além de perder o acesso a quaisquer formas de crédito que ele eventualmente queira tomar no mercado", alertou Fries.

Prazos, negociações e disputas de valores

Caso o morador conteste o valor cobrado, o sistema oferece caminhos legais, mas exige comprovação por parte do devedor:

• Antes do protesto: Ao receber a intimação, o devedor tem um prazo de validade de três dias para efetuar o pagamento do boleto com o valor apontado pelo síndico. Se entender que a cobrança é indevida, ele pode ingressar com medidas judiciais ainda dentro desse período.

• Após o protesto: Se os três dias transcorrerem sem a quitação, o nome é efetivamente protestado. A partir desse momento, o morador precisará buscar o síndico ou a administração do condomínio para tentar uma negociação ou parcelamento. Caso queira questionar a dívida na Justiça após a negativação, terá de comprovar que o valor cobrado não é devido.

De quem é a responsabilidade: proprietário ou locatário?

Uma dúvida muito comum envolve os imóveis alugados. Daniel Fries esclareceu que, em regra, a dívida acompanha o proprietário do imóvel, sendo o nome dele o afetado pela negativação.

Contudo, existe uma exceção importante: se houver um contrato de locação assinado e por escrito prevendo expressamente que as taxas condominiais são de responsabilidade do inquilino (locatário), o síndico pode repassar essa informação ao cartório. Com isso, o apontamento de protesto e a respectiva negativação são realizados diretamente no nome do locatário.

O impacto da inadimplência nos serviços e na segurança

A falta de pagamento compromete diretamente o funcionamento diário dos condomínios, sejam eles horizontais (casas) ou verticais (prédios). Para manter serviços essenciais como água, luz, manutenção, pagamento de funcionários e segurança, a arrecadação integral é indispensável.

Quando a inadimplência cresce, repete-se um fenômeno crônico: os bons pagadores acabam arcando com os custos dos maus pagadores. Em um cenário hipotético onde metade dos moradores de um condomínio deixa de pagar a taxa, os adimplentes precisam ser convocados para complementar o caixa e cobrir o rombo. Essa sobrecarga gera consequências gravíssimas para a saúde financeira e coletiva do local.