TJSP invalida contrato firmado por síndico com empresa própria para exploração de área comum de condomínio

A 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) declarou inexistente um contrato de locação firmado entre um condomínio e uma empresa responsável pela exploração de estacionamento em áreas comuns do edifício. A decisão determinou ainda a reintegração definitiva da posse do espaço ao condomínio.

O caso chamou atenção por envolver uma situação considerada irregular pela Justiça: o síndico teria celebrado um contrato em nome do condomínio e, ao mesmo tempo, atuado como representante da empresa contratada, configurando um possível conflito de interesses.

Segundo os autos do processo, o então síndico assinou um documento de locação para permitir a utilização de áreas comuns do empreendimento como estacionamento comercial, sem que houvesse autorização prévia da assembleia de condôminos.

Ao analisar o recurso, o relator do caso, desembargador César Augusto Fernandes, destacou que o síndico não possui autonomia para decidir sozinho sobre a destinação de áreas comuns quando a medida altera o uso coletivo do espaço.

De acordo com o magistrado, a atuação do síndico está limitada aos atos de administração ordinária do condomínio. A transformação de uma área comum em local destinado à exploração comercial exige aprovação dos moradores em assembleia geral.

A decisão também apontou outro problema considerado grave: o chamado “contrato consigo mesmo” ou autocontrato, situação prevista no artigo 117 do Código Civil.

Na avaliação do relator, o síndico teria ocupado simultaneamente as posições de representante do condomínio, que seria o locador, e representante da empresa locatária, criando uma situação de conflito de interesses.

“Os autos revelam que o então síndico subscreveu o instrumento contratual e figurou, simultaneamente, como representante do locador e da locatária”, afirmou o desembargador.

Segundo César Augusto Fernandes, dentro da estrutura condominial, o síndico atua como mandatário dos proprietários e deve agir sempre em benefício do interesse coletivo, respeitando os deveres de transparência, lealdade e prestação de contas.

O tribunal entendeu que a ausência de autorização da assembleia e o conflito de interesses comprometeram a validade do negócio jurídico, tornando o contrato sem efeito.

Com a decisão, o condomínio deverá retomar definitivamente a posse da área que estava sendo utilizada para a exploração do estacionamento.

A decisão foi unânime e contou também com a participação dos desembargadores Barbosa Ferreira Neto e José Augusto Genofre Martins.

O julgamento reforça a importância de síndicos e administradoras observarem os limites legais da gestão condominial. Embora o síndico tenha poderes para representar o condomínio e executar medidas administrativas, determinadas decisões que envolvem patrimônio coletivo, mudança de finalidade de áreas comuns ou contratos relevantes precisam passar pela aprovação dos condôminos.

O caso também serve de alerta para a necessidade de uma administração transparente, com documentação adequada, participação dos moradores e respeito às regras previstas na convenção condominial e na legislação.

A decisão foi registrada no processo nº 1015419-73.2024.8.26.0011.