Reforma tributária muda regras para aluguel de imóveis e amplia tributação a partir de 2027

A reforma tributária brasileira começa a provocar mudanças significativas no mercado imobiliário e deve impactar diretamente proprietários que utilizam imóveis como fonte de renda. A partir de 2027, determinadas pessoas físicas que recebem valores expressivos com locações passarão a recolher os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), além do Imposto de Renda já incidente sobre os aluguéis.

A alteração faz parte das regras criadas pela reforma tributária e representa uma mudança importante no tratamento fiscal das locações imobiliárias. Atualmente, proprietários pessoa física recolhem basicamente o Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel. Com a nova sistemática, alguns locadores passarão a ser enquadrados como contribuintes dos novos tributos sobre consumo.

Quem será afetado

Segundo as regras apresentadas por especialistas tributários, a nova tributação não atingirá todos os proprietários. O enquadramento ocorrerá para pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e que tenham receita anual superior a aproximadamente R$ 240 mil com locações. Também existem regras específicas para receitas mais elevadas registradas no próprio ano-calendário.

Na prática, a maior parte dos pequenos proprietários continuará submetida apenas ao Imposto de Renda, sem incidência dos novos tributos. O impacto será mais relevante para investidores imobiliários que possuem múltiplos imóveis e receitas mais elevadas provenientes de locação.

Carga tributária pode aumentar

Especialistas alertam que a mudança pode elevar significativamente a carga tributária de determinados investidores. Durante palestra realizada no evento Revolução Tributária, o tributarista e ex-juiz federal Mateus Pontalti destacou que proprietários com grande volume de imóveis alugados precisarão reavaliar suas estratégias patrimoniais.

Em um exemplo apresentado pelo especialista, envolvendo receita mensal de aproximadamente R$ 300 mil proveniente de 15 imóveis, a carga tributária total na pessoa física poderia se aproximar de 35% ao final do período de transição da reforma.

Apesar disso, a legislação prevê mecanismos de redução da tributação para locações residenciais, incluindo desconto de 70% na alíquota aplicável e um redutor social na base de cálculo para determinados imóveis residenciais.

Airbnb e locações por temporada terão tratamento diferente

Outro ponto que chama atenção do mercado imobiliário envolve as locações por temporada realizadas por meio de plataformas digitais, como Airbnb.

De acordo com especialistas, contratos com duração de até 90 dias podem receber tratamento semelhante ao da atividade de hospedagem, com regras tributárias distintas das aplicadas às locações residenciais convencionais. Nesses casos, os benefícios previstos para algumas locações residenciais podem não ser aplicados integralmente, aumentando a carga tributária.

Planejamento tributário ganha importância

Com a entrada gradual do novo sistema tributário, investidores imobiliários, administradoras de imóveis e profissionais do setor já analisam alternativas para adequação às novas regras.

A expectativa é que muitos proprietários passem a avaliar estruturas patrimoniais mais eficientes, incluindo a constituição de empresas específicas para gestão de imóveis, como forma de otimizar a tributação e organizar melhor a administração dos ativos.

Impactos para o mercado imobiliário

A mudança reforça a necessidade de atenção por parte de proprietários, investidores, administradoras e profissionais do mercado imobiliário. Embora a reforma não afete a maioria dos pequenos locadores, ela cria um novo cenário para quem possui patrimônio imobiliário mais robusto e depende da renda de aluguel como atividade econômica relevante.

Nos próximos anos, a adaptação às novas exigências tributárias deverá se tornar uma das principais pautas do setor imobiliário, exigindo planejamento financeiro, acompanhamento jurídico e orientação contábil especializada para evitar impactos inesperados sobre a rentabilidade dos investimentos.