DESVIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIOEDADE E LOCAÇÃO HIS E HMP NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

Resumo

O presente artigo analisa a possibilidade jurídica de utilização de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) para fins de locação residencial tradicional e locação por curta temporada, especialmente por meio de plataformas digitais. Examina-se a compatibilidade dessas práticas com a função social da propriedade, a legislação urbanística do Município de São Paulo e o regime jurídico condominial. Também se investiga o papel do síndico na fiscalização dessas condutas, bem como os riscos jurídicos assumidos pelos proprietários. Conclui-se que a locação residencial permanente é, em regra, admissível, enquanto a locação por curta temporada se mostra incompatível com a finalidade social dessas unidades, sendo, inclusive, objeto de vedação normativa específica.

Palavras-chave: HIS; HMP; locação por temporada; Airbnb; função social da propriedade; condomínio edilício.

1. Introdução

A expansão das plataformas digitais de hospedagem por curta temporada tem tensionado os limites tradicionais do direito de propriedade e da locação urbana, sobretudo quando aplicada a imóveis vinculados a políticas públicas habitacionais. Nesse contexto, as unidades HIS e HMP, concebidas para garantir o acesso à moradia digna, passam a ser objeto de exploração econômica, o que suscita questionamentos jurídicos relevantes.

2. A natureza jurídica das unidades HIS e HMP e a função social da propriedade

As unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) inserem-se no contexto das políticas públicas urbanas voltadas à concretização do direito fundamental à moradia, assumindo natureza jurídica diferenciada em relação à propriedade imobiliária comum. Trata-se de bens privados com forte carga de interesse público, cuja disciplina ultrapassa os limites do direito civil clássico e se projeta sobre o Direito Urbanístico e Constitucional.

A Constituição Federal de 1988 estabelece, em seu artigo 6º, o direito à moradia como direito social fundamental, enquanto os artigos 182 e 183 estruturam a política urbana com base no pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. Nesse cenário, a propriedade deixa de ser concebida como um direito absoluto, passando a ser condicionada ao atendimento de sua função social, conforme também previsto no artigo 5º, XXIII.

A doutrina civil-constitucional tem enfatizado essa mudança de paradigma. Conforme leciona Flávio Tartuce, a propriedade contemporânea deve ser interpretada sob a ótica da funcionalização, de modo que seu exercício não pode contrariar interesses coletivos ou desvirtuar sua finalidade econômica e social. No mesmo sentido, Cristiano Chaves de Farias sustenta que o direito de propriedade está inserido em um sistema de limitações impostas pelo ordenamento, especialmente quando vinculado a políticas públicas específicas.

No âmbito municipal, especialmente na São Paulo, o Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/2014) regulamenta a produção e destinação das unidades HIS e HMP, estabelecendo critérios de renda, parâmetros urbanísticos diferenciados e incentivos construtivos, como maior coeficiente de aproveitamento e isenções. Tais benefícios são concedidos justamente para viabilizar o acesso à moradia por parcelas específicas da população, o que reforça o caráter vinculado dessas unidades.

Dessa forma, a aquisição de um imóvel classificado como HIS ou HMP não confere ao proprietário liberdade irrestrita de uso, pois a titularidade está condicionada ao cumprimento da finalidade social que justificou sua criação. Trata-se de uma limitação administrativa qualificada, que decorre não apenas da lei, mas da própria lógica do sistema urbanístico. Em outras palavras, o proprietário adquire não apenas um bem, mas também um encargo social.

Essa característica aproxima tais unidades do conceito de “propriedade funcionalizada”, na qual o conteúdo do direito é moldado por sua destinação econômica e social. Nesse contexto, práticas que impliquem a utilização do imóvel como ativo de exploração econômica, especialmente em desacordo com a política habitacional, podem ser interpretadas como desvio de finalidade.

Ademais, a função social da propriedade, nesse cenário, não se limita à ocupação do imóvel, mas exige que essa ocupação esteja alinhada com os objetivos da política urbana. Isso significa que não basta que o imóvel esteja habitado; é necessário que o uso seja compatível com a destinação social para a qual foi concebido. Assim, a utilização por terceiros fora do perfil socioeconômico previsto, ou com finalidade de lucro reiterado, pode configurar afronta ao regime jurídico aplicável.

Sob a perspectiva urbanística, o desvirtuamento da finalidade das unidades HIS e HMP pode ensejar a atuação do Poder Público, com a imposição de sanções administrativas, revisão de benefícios concedidos e até medidas mais gravosas, a depender da extensão da irregularidade. Além disso, tal desvirtuamento impacta diretamente a coletividade, na medida em que compromete a efetividade da política habitacional e contribui para a distorção do mercado imobiliário popular.

Por fim, é importante destacar que essa limitação funcional da propriedade também repercute no âmbito condominial. Isso porque o condomínio edilício, enquanto microcosmo social, também está sujeito às diretrizes urbanísticas e à função social da propriedade. Assim, a utilização irregular de unidades HIS e HMP não representa apenas uma questão individual do proprietário, mas uma violação que atinge a coletividade condominial e a própria ordem urbanística.

Diante disso, conclui-se que a natureza jurídica das unidades HIS e HMP impõe ao proprietário um regime jurídico especial, no qual o direito de propriedade é exercido sob condicionamentos mais intensos, vinculados à realização do direito à moradia e à função social da cidade, o que limita significativamente a possibilidade de usos desviantes, especialmente aqueles voltados à exploração econômica do imóvel.

3. A locação residencial tradicional e seus limites nas unidades HIS e HMP

A locação residencial, disciplinada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), constitui expressão legítima do direito de propriedade, permitindo ao titular do imóvel ceder seu uso a terceiro mediante remuneração, preservada a destinação habitacional. Trata-se de instituto clássico do Direito Civil, que materializa a função econômica da propriedade ao mesmo tempo em que viabiliza o acesso indireto à moradia por meio do mercado locatício.

No entanto, quando se trata de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), a análise jurídica não pode se limitar à ótica privatista tradicional. Isso porque tais unidades estão inseridas em um regime jurídico especial, fortemente influenciado por normas de Direito Urbanístico e pela lógica das políticas públicas habitacionais. Nesse contexto, a locação residencial, embora em princípio admissível, deve ser interpretada à luz da função social da propriedade e da finalidade específica desses empreendimentos.

Sob o ponto de vista constitucional, a admissibilidade da locação deve ser compatibilizada com os objetivos da política urbana, previstos nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, que visam assegurar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o acesso à moradia. Assim, a locação não pode ser utilizada como instrumento de esvaziamento da política habitacional, nem como mecanismo indireto de exploração econômica incompatível com a destinação social do imóvel.

A doutrina contemporânea tem enfatizado que o exercício do direito de propriedade, inclusive por meio da locação, deve observar limites funcionais. Conforme leciona Cristiano Chaves de Farias, os direitos reais não podem ser exercidos de forma dissociada de sua finalidade social, sob pena de configuração de abuso de direito. No mesmo sentido, Flávio Tartuce sustenta que a função social atua como verdadeiro vetor interpretativo, condicionando a validade e a legitimidade dos atos praticados pelo proprietário.

Nesse cenário, a locação residencial em unidades HIS e HMP deve observar uma série de condicionantes. Em primeiro lugar, é necessário que seja preservada a destinação habitacional do imóvel, o que implica a utilização para moradia efetiva e contínua do locatário, afastando práticas que indiquem uso transitório ou rotativo. Em segundo lugar, devem ser respeitadas eventuais restrições decorrentes do programa habitacional, tais como limites de renda, vedação à cessão irregular e cláusulas contratuais que condicionem a utilização do imóvel.

Além disso, é fundamental considerar que a locação não pode ser utilizada como instrumento de intermediação econômica indireta, por meio do qual o proprietário se beneficie de incentivos públicos sem cumprir a contrapartida social esperada. Isso ocorre, por exemplo, quando a unidade é sistematicamente locada com finalidade lucrativa, sem qualquer preocupação com o perfil socioeconômico do ocupante ou com a permanência do uso habitacional.

Sob a perspectiva da Análise Econômica do Direito, essa situação pode ser interpretada como um desvio locativo, no qual um bem subsidiado pelo Estado passa a ser explorado segundo a lógica de mercado, comprometendo a eficiência da política pública. Já sob a ótica do Direito Urbanístico, trata-se de uma forma de desvirtuamento da função social da propriedade, que fragiliza os mecanismos de inclusão habitacional.

Outro aspecto relevante diz respeito à distinção entre locação legítima e utilização abusiva do instituto. A locação eventual, motivada por circunstâncias específicas, como mudança temporária do proprietário, tende a ser vista com maior tolerância, desde que não comprometa a finalidade social do imóvel. Por outro lado, a locação reiterada e sistemática, com finalidade claramente lucrativa, pode ser interpretada como desvio de finalidade, especialmente quando associada à ausência de controle sobre o perfil dos ocupantes.

No plano condominial, a locação residencial tradicional, em regra, não pode ser proibida pela convenção, por se tratar de direito inerente à propriedade. No entanto, o condomínio pode estabelecer regras de convivência e exigir o cumprimento de normas internas pelos locatários, inclusive responsabilizando o proprietário por eventuais infrações. Ademais, em empreendimentos HIS e HMP, a coletividade condominial também está vinculada à função social da propriedade, o que reforça a necessidade de controle sobre usos potencialmente desviantes.

No âmbito administrativo, o Poder Público pode estabelecer mecanismos de fiscalização e controle sobre a destinação das unidades, especialmente quando vinculadas a programas habitacionais específicos. O descumprimento dessas regras pode ensejar sanções, como multas, perda de benefícios e outras medidas destinadas a assegurar a efetividade da política habitacional.

Por fim, cumpre destacar que a locação residencial em unidades HIS e HMP deve ser compreendida como instrumento de realização, e não de frustração, do direito à moradia. Quando utilizada de forma compatível com essa finalidade, contribui para ampliar o acesso à habitação. Contudo, quando distorcida por interesses econômicos desvinculados da política pública, passa a representar um fator de exclusão e ineficiência.

Diante disso, conclui-se que a locação residencial tradicional em unidades HIS e HMP é juridicamente admissível, porém condicionada ao cumprimento rigoroso de sua função social, à observância das normas urbanísticas e contratuais aplicáveis e à preservação da finalidade habitacional do imóvel, sob pena de caracterização de desvio de finalidade e incidência de sanções jurídicas.

4. A locação por curta temporada e sua incompatibilidade com HIS e HMP

A locação por curta temporada, especialmente aquela intermediada por plataformas digitais como Airbnb, insere-se em um fenômeno contemporâneo marcado pela chamada economia do compartilhamento (sharing economy), que tem tensionado categorias jurídicas tradicionais, notadamente no âmbito do direito civil e urbanístico. Embora, em um primeiro momento, tais plataformas tenham sido apresentadas como instrumentos de otimização do uso da propriedade privada, sua expansão revelou impactos significativos sobre o mercado imobiliário, a organização urbana e a efetividade de políticas públicas habitacionais.

Sob a perspectiva jurídica, a principal controvérsia reside na natureza dessa modalidade de uso. Embora formalmente possa ser enquadrada como locação por temporada, nos termos da Lei nº 8.245/91, a realidade fática demonstra que, em muitos casos, a atividade se aproxima mais de um serviço de hospedagem, caracterizado pela alta rotatividade de usuários, curta permanência e, por vezes, oferta de serviços acessórios. Essa distinção foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.819.075/SP, em que se admitiu a possibilidade de restrição dessa prática em condomínios residenciais, justamente por sua incompatibilidade com a destinação estritamente habitacional.

A análise se torna ainda mais rigorosa quando se trata de unidades HIS e HMP. Como visto, tais imóveis estão submetidos a um regime jurídico especial, orientado pela função social da propriedade e pela finalidade de garantir moradia a segmentos específicos da população. Nesse contexto, a utilização dessas unidades para locação por curta temporada representa não apenas uma alteração de uso, mas um verdadeiro desvio de finalidade, na medida em que transforma um bem destinado à moradia em instrumento de exploração econômica.

Do ponto de vista constitucional, essa prática colide com os fundamentos da política urbana delineados nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, que visam assegurar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e o acesso equitativo à moradia. A destinação de unidades subsidiadas ou incentivadas pelo Poder Público para atividades de hospedagem compromete a efetividade dessas diretrizes, além de potencialmente agravar o déficit habitacional ao retirar imóveis do mercado de locação permanente.

A doutrina tem destacado que a função social da propriedade não se limita a impedir o uso nocivo ou prejudicial, mas também impõe um dever positivo de conformidade com os objetivos urbanísticos. Nesse sentido, Cristiano Chaves de Farias sustenta que a propriedade deve ser exercida em consonância com sua finalidade econômica e social, não sendo legítimo o seu uso como mero ativo de rentabilização quando isso contraria o interesse coletivo.

Além disso, a utilização de unidades HIS e HMP para locação por curta temporada gera efeitos econômicos relevantes. Estudos sobre o impacto de plataformas digitais no mercado imobiliário indicam que a expansão desse modelo contribui para a elevação dos preços dos aluguéis e para a redução da oferta de moradias permanentes, fenômeno conhecido como “turistificação” ou “hotelização informal”. Em empreendimentos de interesse social, esse efeito é ainda mais grave, pois implica a captura privada de benefícios públicos, distorcendo a finalidade redistributiva da política habitacional.

No âmbito normativo, o Município de São Paulo enfrentou expressamente essa questão ao editar o Decreto nº 64.244/2025, que veda a utilização de unidades HIS e HMP para locação por curta temporada. Trata-se de norma de ordem pública, fundada na competência municipal para disciplinar o uso e ocupação do solo urbano, nos termos do artigo 30, VIII, da Constituição Federal. Essa vedação não apenas reforça a incompatibilidade material da prática com a finalidade dos empreendimentos, mas também afasta qualquer pretensão de legitimação por meio de convenções condominiais ou contratos privados.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo tem acompanhado essa orientação, reconhecendo que a utilização de unidades residenciais para locações de curtíssima duração, com elevada rotatividade de usuários, desvirtua a finalidade do imóvel e compromete a segurança e a tranquilidade do condomínio. Em casos envolvendo habitação popular, esse entendimento tende a ser ainda mais rigoroso, justamente em razão da finalidade social que permeia tais empreendimentos.

Outro aspecto relevante diz respeito à repercussão condominial da prática. A locação por curta temporada, ao introduzir fluxo constante de pessoas estranhas ao condomínio, impacta diretamente a segurança, a privacidade e a convivência entre os moradores. Tais efeitos são incompatíveis com a lógica dos empreendimentos HIS e HMP, que, em regra, são planejados para ocupação estável e contínua, com foco na formação de comunidade e na estabilidade social.

Ademais, não se pode ignorar o risco de caracterização de atividade empresarial irregular. A exploração reiterada de locações por curta temporada pode ser interpretada como exercício de atividade econômica organizada, sujeita a regulamentação específica, inclusive no âmbito tributário e administrativo. Quando realizada em unidades HIS e HMP, essa prática agrava a irregularidade, pois associa o desvio de finalidade a uma exploração econômica não autorizada.

Por fim, sob a ótica sancionatória, o proprietário que utiliza sua unidade para locação por curta temporada em desacordo com a legislação está sujeito a múltiplas consequências. No plano administrativo, pode sofrer multas e outras penalidades impostas pelo Poder Público. No âmbito condominial, pode ser penalizado com multas e até medidas judiciais para cessação da atividade. Já na esfera civil, pode responder por eventuais danos causados à coletividade condominial.

Diante desse conjunto de elementos, constitucionais, urbanísticos, civis e econômicos, conclui-se que a locação por curta temporada em unidades HIS e HMP é juridicamente incompatível com o regime que lhes é aplicável. Trata-se de prática que não apenas viola normas específicas, mas compromete a própria lógica das políticas públicas habitacionais, razão pela qual deve ser considerada, em regra, vedada e sujeita a rigorosa repressão por parte do Poder Público e da administração condominial.

5. O papel do síndico na fiscalização e repressão de usos irregulares

No contexto do condomínio edilício, o síndico exerce função central na preservação da legalidade, da ordem interna e da finalidade do empreendimento, assumindo posição jurídica que transcende a mera administração ordinária para alcançar verdadeiro dever de tutela da coletividade condominial. Essa atuação torna-se ainda mais sensível em empreendimentos compostos por unidades HIS e HMP, nos quais a dimensão privada da propriedade convive com relevantes interesses públicos ligados à política habitacional.

Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico, dentre outras atribuições, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações legais, bem como diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Tal rol, embora exemplificativo, revela um núcleo essencial de deveres pautado pela legalidade, pela diligência e pela proteção do interesse coletivo.

A doutrina clássica, representada por Caio Mário da Silva Pereira, já destacava que o síndico atua como verdadeiro órgão executivo do condomínio, sendo responsável pela defesa dos interesses comuns dos condôminos. Em perspectiva contemporânea, essa função deve ser interpretada à luz da constitucionalização do Direito Civil, o que implica reconhecer que a atuação do síndico também está vinculada à função social da propriedade e à observância das normas urbanísticas.

Nesse sentido, em empreendimentos HIS e HMP, o dever de fiscalização do síndico não se limita à verificação de infrações internas, como descumprimento de regras de convivência, mas se estende ao controle da própria destinação das unidades. Isso decorre do fato de que o condomínio, enquanto coletividade organizada, também se insere no sistema de cumprimento da função social da propriedade urbana, sendo corresponsável, ainda que indiretamente, pela preservação da finalidade habitacional do empreendimento.

A utilização de unidades para locação por curta temporada, especialmente quando vedada por norma urbanística, como ocorre no Município de São Paulo, impõe ao síndico o dever de atuação ativa. Essa atuação deve se dar de forma progressiva e proporcional, iniciando-se com a identificação da irregularidade, seguida da notificação formal do proprietário, aplicação de advertências e, persistindo a conduta, imposição de multas, nos termos da convenção condominial e do artigo 1.336, §2º, do Código Civil.

Além das medidas internas, o síndico pode, e em determinadas situações deve comunicar a irregularidade aos órgãos competentes da Administração Pública, especialmente quando se tratar de violação a normas urbanísticas ou de uso do solo. Essa atuação não configura extrapolação de suas atribuições, mas sim exercício legítimo do dever de zelar pela regularidade do empreendimento e pela proteção dos interesses coletivos.

A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade da atuação do síndico na repressão a usos irregulares das unidades autônomas. O entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no julgamento do REsp 1.819.075/SP, reforça a possibilidade de restrição de atividades incompatíveis com a destinação residencial do condomínio, o que, por consequência, legitima a atuação do síndico na fiscalização dessas práticas.

Sob outro enfoque, a omissão do síndico diante de irregularidades pode ensejar sua responsabilização. Isso porque o exercício da função exige diligência e observância do dever de cuidado, sendo possível a responsabilização civil quando sua inércia contribui para a ocorrência de danos ao condomínio ou a terceiros. Ademais, o descumprimento reiterado de suas atribuições pode justificar sua destituição, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil.

A responsabilidade do síndico, nesse contexto, não é objetiva, mas decorre da verificação de culpa, especialmente na modalidade negligência, caracterizada pela ausência de medidas razoáveis para coibir práticas irregulares. Em empreendimentos HIS e HMP, essa análise tende a ser mais rigorosa, dada a existência de normas específicas que vedam determinados usos, o que torna a irregularidade mais evidente e, portanto, mais exigível a atuação do gestor condominial.

Outro aspecto relevante diz respeito à necessidade de atuação pautada pela legalidade e pela proporcionalidade. O síndico não possui poderes ilimitados, devendo sempre observar os limites impostos pela convenção condominial, pela legislação vigente e pelos direitos individuais dos condôminos. Isso significa que suas medidas devem ser fundamentadas, formais e respeitar o devido processo interno, evitando arbitrariedades que possam ensejar questionamentos judiciais.

Ademais, a atuação do síndico deve ser orientada por uma perspectiva preventiva, e não apenas repressiva. Isso inclui a promoção de medidas educativas, como a divulgação de normas internas, esclarecimento sobre a vedação de determinadas práticas e conscientização dos condôminos acerca da função social das unidades HIS e HMP. Tal abordagem contribui para a redução de conflitos e para a construção de uma cultura condominial alinhada com os objetivos da política habitacional.

Por fim, é importante destacar que o síndico atua como elo entre a esfera privada e a ordem urbanística, sendo agente relevante na concretização das políticas públicas habitacionais no âmbito microjurídico do condomínio. Sua atuação diligente não apenas preserva a legalidade interna, mas também contribui para a efetividade da função social da propriedade e para a realização do direito à moradia.

Diante disso, conclui-se que o papel do síndico, especialmente em empreendimentos HIS e HMP, é ampliado e qualificado, exigindo atuação ativa, preventiva e repressiva na fiscalização de usos irregulares, sob pena de responsabilização, sendo peça fundamental na preservação da ordem jurídica, da função social da propriedade e da própria finalidade do empreendimento habitacional.

6. Riscos jurídicos e consequências para os proprietários e o condomínio

A utilização de unidades HIS e HMP em desconformidade com sua finalidade social e com o regime jurídico que lhes é aplicável enseja um conjunto multifacetado de riscos, que se projetam nas esferas administrativa, civil, condominial e, em determinadas hipóteses, até mesmo tributária. Tais riscos não se limitam à figura do proprietário individual, mas irradiam efeitos sobre a coletividade condominial e sobre a própria política pública habitacional, comprometendo sua eficácia.

No que se refere à locação residencial tradicional, embora esta seja, em regra, admissível, os riscos decorrem sobretudo do eventual descumprimento das condições específicas do programa habitacional ou das normas urbanísticas aplicáveis. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o imóvel é locado a terceiros que não se enquadram nos critérios de renda estabelecidos ou quando a locação é utilizada como instrumento indireto de especulação imobiliária. Nesses casos, o proprietário pode ser submetido a questionamentos administrativos, fiscalização pelo Poder Público e, eventualmente, à imposição de sanções como advertências, multas e até a perda de benefícios vinculados ao enquadramento do imóvel como HIS ou HMP.

Entretanto, é na hipótese de locação por curta temporada que os riscos assumem maior gravidade e complexidade. A utilização reiterada do imóvel para hospedagem de curta duração, especialmente por meio de plataformas digitais, pode ser interpretada como desvio de finalidade, caracterizando uso incompatível com a destinação social da unidade. Sob o ponto de vista administrativo, isso pode ensejar a aplicação de penalidades previstas na legislação urbanística municipal, incluindo multas, embargos e outras medidas coercitivas destinadas a cessar a irregularidade.

Além disso, há o risco de perda ou revisão dos benefícios urbanísticos e fiscais concedidos ao empreendimento. Como tais incentivos foram originalmente concedidos para viabilizar a produção de moradia acessível, sua utilização em desacordo com essa finalidade pode justificar sua revogação, com impactos não apenas individuais, mas também coletivos, afetando todo o condomínio. Essa consequência evidencia o caráter sistêmico do problema, no qual a conduta de um único proprietário pode repercutir sobre os demais.

No plano condominial, a prática de locação por curta temporada pode ensejar a aplicação de penalidades previstas na convenção e no regimento interno, incluindo multas progressivas e, em casos extremos, a adoção de medidas judiciais para cessação da conduta. A jurisprudência tem admitido, inclusive, a imposição de restrições a esse tipo de uso, especialmente quando comprovada sua incompatibilidade com a destinação residencial do empreendimento, conforme reconhecido pelo REsp 1.819.075/SP.

Sob a perspectiva da responsabilidade civil, o proprietário pode ser responsabilizado por danos causados à coletividade condominial, especialmente quando a atividade gera impactos negativos, como aumento da insegurança, perturbação da tranquilidade ou deterioração das áreas comuns. A alta rotatividade de usuários, característica das locações de curta temporada, dificulta o controle e a responsabilização direta dos ocupantes, transferindo ao proprietário o ônus pelos prejuízos decorrentes.

Outro aspecto relevante diz respeito à possível caracterização de atividade empresarial irregular. A exploração sistemática de locações por curta temporada pode configurar exercício de atividade econômica organizada, sujeita a regulamentação específica, inclusive no que se refere a licenciamento, normas sanitárias e tributação. Nesse contexto, o proprietário pode ser enquadrado como prestador de serviços de hospedagem, passando a responder por obrigações fiscais e administrativas próprias dessa atividade, o que amplia significativamente sua exposição jurídica.

Sob a ótica da Análise Econômica do Direito, esses riscos refletem a tentativa do ordenamento jurídico de internalizar externalidades negativas geradas pelo uso indevido das unidades. A imposição de sanções e restrições busca desestimular comportamentos oportunistas e alinhar os incentivos individuais aos objetivos coletivos da política habitacional. No entanto, quando tais mecanismos são ineficazes ou insuficientemente aplicados, há tendência de expansão dessas práticas, com efeitos adversos sobre o mercado imobiliário e sobre a distribuição de recursos habitacionais.

Do ponto de vista urbanístico, a utilização indevida de unidades HIS e HMP contribui para a distorção da política pública, promovendo a chamada “desfuncionalização” do espaço urbano. Isso ocorre quando imóveis destinados à moradia permanente passam a ser utilizados como unidades de hospedagem, reduzindo a oferta de habitação e pressionando os preços no mercado formal. Em larga escala, esse fenômeno pode comprometer a eficácia de instrumentos urbanísticos e agravar desigualdades socioespaciais.

Adicionalmente, o condomínio como ente coletivo também está sujeito a riscos relevantes. A identificação de uso irregular reiterado pode atrair a atenção dos órgãos fiscalizadores, resultando em inspeções, autuações e até medidas mais gravosas, dependendo da extensão da irregularidade. Além disso, a convivência interna pode ser significativamente afetada, com aumento de conflitos entre moradores, sensação de insegurança e perda da identidade comunitária, especialmente em empreendimentos concebidos para ocupação estável.

Por fim, não se pode ignorar o risco reputacional, tanto para o empreendimento quanto para os proprietários. A consolidação de práticas irregulares pode desvalorizar o imóvel, afastar potenciais compradores e comprometer a atratividade do condomínio, sobretudo quando associado a problemas de segurança ou desorganização.

Diante desse panorama, verifica-se que os riscos jurídicos e as consequências decorrentes da utilização indevida de unidades HIS e HMP são amplos e interdependentes, afetando não apenas o proprietário individual, mas também o condomínio, o Poder Público e a coletividade em sentido mais amplo. A adoção de práticas em desconformidade com a finalidade social dessas unidades, especialmente no caso de locações por curta temporada, representa, portanto, uma escolha juridicamente arriscada e potencialmente onerosa, cuja repressão se justifica tanto sob a ótica normativa quanto sob a perspectiva da proteção do interesse público.

7. Conclusão

A análise desenvolvida ao longo deste estudo evidencia que a utilização de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) deve ser compreendida a partir de um regime jurídico complexo, no qual o direito de propriedade se encontra densamente condicionado por sua função social e pelas diretrizes da política urbana. Não se trata, portanto, de mera limitação externa ao direito dominial, mas de verdadeira redefinição de seu conteúdo, orientada por finalidades públicas e coletivas.

A locação residencial tradicional, nesse contexto, revela-se compatível com a finalidade dessas unidades, desde que preservada sua destinação habitacional e observadas as condicionantes normativas e contratuais aplicáveis. Trata-se de instrumento que, quando corretamente utilizado, pode contribuir para a ampliação do acesso à moradia, funcionando como mecanismo complementar à política habitacional. Contudo, essa admissibilidade não é irrestrita, devendo ser interpretada à luz da função social da propriedade e da vedação ao desvio de finalidade.

Por outro lado, a locação por curta temporada, especialmente aquela intermediada por plataformas digitais, representa um ponto de ruptura com o regime jurídico dessas unidades. Ao converter a moradia em ativo de exploração econômica, tal prática promove a mercantilização de um bem essencial, esvaziando sua função social e comprometendo a efetividade das políticas públicas habitacionais. Sob a ótica da Análise Econômica do Direito, trata-se de hipótese de captura privada de benefícios públicos e de geração de externalidades negativas; sob a perspectiva do Direito Urbanístico Crítico, revela-se como manifestação da financeirização do espaço urbano e da subordinação do direito à moradia à lógica de mercado.

A vedação normativa à locação por curta temporada em unidades HIS e HMP, especialmente no âmbito do Município de São Paulo, deve ser compreendida como instrumento legítimo de preservação da finalidade dessas políticas, inserindo-se no exercício da competência estatal para disciplinar o uso do solo urbano e garantir a função social da cidade. Nesse sentido, a atuação do Poder Público não configura restrição indevida ao direito de propriedade, mas sim expressão de sua conformação constitucional.

No plano condominial, destaca-se o papel estratégico do síndico como agente de concretização da ordem jurídica urbanística no âmbito privado. Sua atuação, que abrange tanto as medidas preventivas quanto as de caráter repressivo, revela-se essencial para a preservação da legalidade e da finalidade do empreendimento. A omissão diante de práticas irregulares, além de comprometer a coletividade condominial, pode ensejar responsabilização jurídica, evidenciando a centralidade dessa função na governança condominial contemporânea.

Diante desse cenário, conclui-se que a tensão entre propriedade, mercado e função social encontra nas unidades HIS e HMP um campo particularmente sensível, no qual a atuação coordenada do Poder Público, da coletividade condominial e dos próprios proprietários é indispensável para assegurar a efetividade do direito à moradia. A contenção de práticas que desvirtuem essa finalidade não se apresenta apenas como exigência jurídica, mas como imperativo ético e social, voltado à construção de cidades mais justas, inclusivas e sustentáveis.

Referências (ABNT)

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