O aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb voltou ao centro das discussões no setor condominial brasileiro após decisões judiciais e debates jurídicos reforçarem que a permissão ou restrição desse tipo de locação depende diretamente das regras internas aprovadas pelos próprios condomínios.

A discussão ganhou força após novos posicionamentos jurídicos destacarem a autonomia das assembleias condominiais para regulamentar o uso de unidades residenciais destinadas à locação por curta temporada, especialmente em empreendimentos onde há preocupação com segurança, convivência e alta rotatividade de pessoas.

O tema já vinha sendo debatido há anos nos tribunais brasileiros, principalmente após o crescimento acelerado das plataformas digitais de hospedagem e aluguel temporário, que mudaram significativamente a dinâmica de utilização dos imóveis residenciais em grandes cidades e destinos turísticos.

Especialistas em direito imobiliário e direito condominial explicam que o principal ponto de debate envolve a diferenciação entre locação residencial tradicional e atividade de hospedagem.

Segundo entendimentos discutidos no Superior Tribunal de Justiça (STJ), algumas modalidades de aluguel via aplicativos podem apresentar características semelhantes às de hospedagem comercial, especialmente quando há alta rotatividade de usuários, curta permanência e utilização frequente das unidades para fins temporários.

Esse entendimento abriu espaço para que condomínios passassem a discutir internamente a possibilidade de restringir ou regulamentar esse tipo de utilização, desde que as decisões sejam tomadas conforme as regras previstas na convenção condominial e aprovadas em assembleia.

De acordo com especialistas, o direito de propriedade do morador não é considerado absoluto dentro de condomínios edilícios, uma vez que a utilização da unidade deve respeitar a destinação do empreendimento, a segurança coletiva, os direitos de vizinhança e o bem-estar comum dos demais moradores.

Na prática, isso significa que condomínios podem estabelecer regras específicas relacionadas ao aluguel por temporada, desde que respeitem os quóruns legais e os procedimentos previstos no Código Civil e na convenção interna.

Em muitos empreendimentos, a discussão sobre Airbnb se tornou uma das pautas mais sensíveis das assembleias condominiais nos últimos anos.

Moradores favoráveis às restrições alegam que a circulação constante de pessoas desconhecidas pode comprometer a segurança do edifício, dificultar o controle de acesso e gerar impactos na convivência interna, principalmente em condomínios exclusivamente residenciais.

Além disso, reclamações envolvendo barulho, uso inadequado das áreas comuns, festas, descumprimento de regras internas e desgaste na rotina dos moradores aparecem frequentemente entre os principais argumentos utilizados para defender limitações às locações de curta duração.

Por outro lado, proprietários de imóveis argumentam que o aluguel por temporada representa uma forma legítima de exploração econômica da propriedade privada, especialmente em cidades turísticas ou regiões de alta demanda imobiliária.

Muitos proprietários defendem ainda que a locação por aplicativos digitais possui natureza semelhante à locação tradicional prevista na Lei do Inquilinato, diferentemente da atividade hoteleira.

Essa divergência jurídica segue alimentando disputas em tribunais de diferentes estados brasileiros, principalmente em casos onde a convenção condominial não trata expressamente sobre o tema ou apresenta regras consideradas genéricas.

Especialistas destacam que um dos principais erros cometidos por condomínios é tentar proibir o Airbnb apenas por decisão administrativa do síndico ou do conselho, sem aprovação formal em assembleia ou sem previsão clara na convenção.

Nesses casos, as restrições podem ser questionadas judicialmente pelos proprietários das unidades.

Por isso, advogados especializados recomendam que condomínios interessados em regulamentar o tema realizem discussões amplas em assembleia, com respaldo jurídico adequado e atualização formal das normas internas quando necessário.

Em diversos condomínios pelo país, soluções intermediárias têm sido adotadas para equilibrar os interesses dos moradores e proprietários.

Entre as medidas mais comuns estão o cadastro obrigatório de hóspedes, limitação de quantidade de usuários por unidade, controle rigoroso de acesso, definição de prazos mínimos de locação e aplicação de multas em caso de descumprimento das regras internas.

O crescimento desse modelo de locação também vem impactando diretamente o mercado imobiliário brasileiro.

Em cidades turísticas e grandes centros urbanos, imóveis destinados exclusivamente para aluguel de curta temporada passaram a se tornar fonte de renda relevante para investidores, influenciando inclusive no valor de mercado de determinadas regiões.

Ao mesmo tempo, o avanço desse tipo de utilização tem levado condomínios e administradoras a reverem protocolos de segurança, controle de visitantes e políticas de convivência.

Especialistas afirmam que o cenário atual exige cada vez mais profissionalização da gestão condominial, transparência nas decisões e participação ativa dos moradores nas assembleias.

O tema deve continuar gerando debates nos próximos anos, principalmente diante do crescimento das plataformas digitais e das mudanças nos modelos de moradia e utilização dos imóveis urbanos.

Enquanto não há uma legislação específica nacional voltada exclusivamente para locações via aplicativos em condomínios, a tendência é que as decisões continuem sendo analisadas caso a caso pelo Judiciário, levando em consideração a convenção do condomínio, a destinação do edifício e o impacto da atividade na coletividade condominial.

Processo: REsp 2.121.055