Inadimplência atinge 17% e coloca condomínios em zona de risco: especialistas alertam para impactos financeiros, jurídicos e operacionais

A inadimplência condominial atingiu um dos patamares mais elevados dos últimos anos. No primeiro trimestre de 2025, o índice de atraso nas contribuições chegou a 17%, superando com folga os números registrados em 2024 e evidenciando uma tendência preocupante para condomínios de todo o país. O aumento está diretamente relacionado à inflação persistente, ao encarecimento dos serviços essenciais e ao crescimento das despesas gerais dos edifícios.

Dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos (IEPTB-SP) reforçam a gravidade do cenário. Apenas entre janeiro e março de 2025, 1.219 dívidas condominiais foram protestadas no estado de São Paulo. Em 2024, esse número chegou a 4.559 — um salto de 700% em comparação com 2020, quando eram 569 protestos. Para administradoras e síndicos, trata-se de um sinal claro de que a crise econômica está pressionando o caixa dos condomínios e comprometendo a estabilidade das operações.

Para o advogado Fernando Alvarenga, especialista em Direito Civil, Imobiliário e Condominial, a inadimplência é motivada não apenas por dificuldades financeiras. Segundo ele, a falta de cobrança contínua e estruturada também contribui para o avanço dos atrasos.

“Muitas vezes há falta de cobrança periódica, o que cria a sensação de que dá para ‘empurrar’ o pagamento. O que muitos esquecem é que cada atraso compromete a segurança, a manutenção e até a valorização do próprio patrimônio”, afirma o jurista.

Efeito dominó e risco operacional

A redução da arrecadação tem impacto imediato no funcionamento dos condomínios. Com menos recursos disponíveis, despesas básicas passam a depender de contribuições extras, reservas emergenciais ou renegociações de contratos. O planejamento financeiro torna-se imprevisível, e o risco de desequilíbrio aumenta.

“A inadimplência não é só um problema financeiro; é um risco operacional. Ela atrapalha o planejamento, piora o poder de barganha com fornecedores e aumenta o desgaste entre vizinhos, porque os adimplentes sentem no bolso a transferência de custos”, explica Alvarenga.

Ferramentas jurídicas de cobrança

Os condomínios dispõem de diferentes mecanismos para lidar com a inadimplência. O primeiro passo é a tentativa de negociação extrajudicial, com possibilidade de acordo ou parcelamento formalizado em termo de confissão de dívida. Persistindo o atraso, o condomínio pode protestar a cota em cartório, negativar o morador e restringir sua participação em assembleias.

Caso nenhuma dessas medidas seja eficaz, o caminho final é a execução judicial.

“Esgotadas as tentativas, resta a execução judicial, que pode culminar até na penhora do imóvel”, destaca o advogado.

Transparência e governança como pilares

Alvarenga ressalta que a boa governança é essencial para reduzir resistências ao pagamento das cotas condominiais. Quando o síndico apresenta balancetes claros, contratos bem estruturados e assembleias realizadas conforme as normas legais, os moradores tendem a compreender melhor a destinação dos recursos e a necessidade de manter a adimplência.

“Quando há transparência nos balancetes, clareza nos contratos e assembleias bem convocadas, os moradores entendem a relação entre a taxa paga e o serviço entregue. Isso reduz a resistência ao pagamento e fortalece o senso de responsabilidade coletiva”, avalia.

Reajuste das taxas: quando é permitido

O advogado explica que os reajustes devem ser aprovados na assembleia ordinária anual, durante a análise da previsão orçamentária. Porém, situações excepcionais podem justificar revisões extraordinárias, como aumento inesperado em contratos, impactos de dissídios coletivos ou danos estruturais.

“O fundamental é que tudo seja aprovado em assembleia, com justificativas claras e registro em ata. A legalidade e a transparência protegem a gestão contra futuras contestações”, orienta.

Compromisso coletivo como saída

Para Alvarenga, combater a inadimplência exige disciplina de cobrança, comunicação eficiente e engajamento dos moradores.

“Condomínio é vida em comunidade. Sem compromisso coletivo, todos perdem”, finaliza.

Com o crescimento acelerado dos atrasos e o impacto direto no orçamento, síndicos e administradoras precisam redobrar a atenção. A inadimplência, agora em patamar crítico, não é apenas um número — é um alerta urgente para a sustentabilidade financeira dos condomínios brasileiros.