Manutenção predial: como organizar as obras e evitar gastos inesperados no condomínio

Com o fim do período de chuvas intensas, muitos condomínios em São Paulo iniciam o calendário de manutenções. No entanto, o que deveria ser cuidado preventivo pode se tornar um pesadelo financeiro para os moradores se não houver planejamento. Especialista alerta que adiar reparos necessários pode triplicar o custo final das obras.

Por que não adiar as obras?

Muitos síndicos e conselhos diretivos optam por postergar reformas para evitar o impacto imediato no caixa. Segundo o especialista em condomínios, Marcio Rachkorsky, essa é uma estratégia perigosa.

"Fazer algo preventivo é muito mais barato do que o corretivo. Quanto mais tempo passa para uma obra necessária, mais grave o problema se torna e o preço dispara, chegando a custar até três vezes mais", afirma Rachkorsky.

Além do agravamento técnico, a urgência dá margem para que prestadores de serviço elevem seus preços, aproveitando a necessidade imediata de reparo.

O mito do "prédio novo"

Muitos moradores de edifícios recém-construídos acreditam que a manutenção é exclusividade de prédios antigos. Rachkorsky desmistifica essa ideia comparando o imóvel a um veículo:

• Garantia: Assim como um carro zero quilômetro exige revisões para manter a garantia de fábrica, o prédio novo precisa de manutenções anuais para não perder a garantia da construtora.
• Testes reais: É nos primeiros anos, sob sol e chuva fortes, que as falhas estruturais e de acabamento aparecem.
• Prazos: Alguns itens estruturais possuem garantia de até 20 anos, mas o direito a essa cobertura depende da comprovação de que o condomínio cuidou do patrimônio adequadamente.

Prioridades: o que fazer primeiro?

Em meio a uma lista extensa que inclui elevadores, fachadas, bombas d'água e infiltrações, como decidir por onde começar? A recomendação é clara: o critério deve ser a segurança.

1. Segurança e Saúde: Tudo o que oferece risco à integridade física dos moradores ou funcionários deve ser prioridade máxima.
2. Manutenção Estrutural: Reparos em vigas, lajes e impermeabilização.
3. Estética: Pinturas decorativas e "embelezamento" devem ficar por último.

A definição dessa ordem deve ser feita por um engenheiro qualificado, e não baseada em palpites de moradores ou do síndico.

Dicas para uma gestão transparente e econômica

Para evitar conflitos entre vizinhos e garantir o melhor uso do dinheiro coletivo, o especialista sugere três passos fundamentais:

• Comissão de Obras: Formar um grupo de moradores para acompanhar os processos.
• Auxílio Técnico: Contratar um engenheiro independente para avaliar as necessidades e fiscalizar os serviços.
• Pesquisa de Mercado: Realizar, no mínimo, cinco orçamentos diferentes antes de fechar qualquer contrato de grande porte.

Uma sugestão valiosa para a saúde financeira do prédio é a criação de dois fundos distintos: um fundo de reserva para urgências e um fundo específico de manutenção, alimentado mensalmente, para evitar a necessidade de rateios extras que pesam no bolso de todos.