A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nesta quinta-feira (7), que a utilização de imóveis em condomínios residenciais para a celebração de contratos de estadia de curta temporada — como aqueles realizados por meio de plataformas digitais como o Airbnb — depende de autorização prévia em assembleia de condôminos, com aprovação de pelo menos dois terços dos moradores, quando houver necessidade de alteração da destinação do empreendimento.

A decisão foi tomada por maioria de votos e tem como objetivo uniformizar o entendimento do tribunal sobre o tema, que vinha sendo interpretado de forma divergente em diferentes instâncias judiciais do país.

O caso analisado teve origem em uma ação movida por uma proprietária de apartamento, que buscava o reconhecimento do direito de disponibilizar o imóvel para locações de curta duração por meio de plataformas digitais, sem a necessidade de aprovação do condomínio.

O condomínio, por sua vez, alegou que esse tipo de exploração econômica não estava previsto na convenção condominial e que a prática descaracterizava a finalidade exclusivamente residencial do edifício, além de impactar diretamente a segurança e a tranquilidade dos demais moradores.

A empresa Airbnb participou do processo como interessada, em razão dos efeitos diretos da decisão sobre o modelo de atuação da plataforma no Brasil.

Natureza jurídica dos contratos de curta temporada

No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos intermediados por plataformas digitais de hospedagem não se enquadram estritamente nem como contratos de locação residencial tradicional nem como contratos típicos de hotelaria.

Segundo a ministra, trata-se de contratos atípicos, cuja natureza jurídica não é definida pelo meio de divulgação ou intermediação, mas sim pela finalidade da ocupação do imóvel.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”, afirmou a relatora, ao destacar que anúncios em plataformas digitais, imobiliárias ou outros meios não alteram a essência do contrato firmado.

A ministra ressaltou ainda que a expansão dessas plataformas intensificou a prática de estadias de curta duração, aumentando significativamente a rotatividade de pessoas nos condomínios residenciais.

Esse cenário, segundo ela, tem gerado impactos diretos na rotina dos edifícios, especialmente em relação à segurança, ao controle de acesso e ao sossego dos moradores, o que motivou o crescente número de disputas judiciais sobre o tema.

Código Civil e destinação do imóvel

A decisão também se fundamenta no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que estabelece como dever do condômino utilizar a unidade de acordo com a destinação prevista para o edifício.

De acordo com o entendimento do STJ, se um condomínio possui destinação residencial, todas as unidades devem seguir essa mesma finalidade, não sendo permitido o uso para atividades que descaracterizem esse propósito sem autorização formal.

Além disso, o artigo 1.351 do Código Civil prevê que a mudança da destinação de um edifício ou de unidades imobiliárias exige aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.

Com base nesses dispositivos, a Segunda Seção concluiu que a utilização de imóveis para hospedagem de curta duração, quando não prevista na convenção condominial, depende de deliberação formal dos moradores.

Decisão e efeitos práticos

Ao negar o recurso da proprietária, o STJ manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que já havia rejeitado o pedido de utilização do imóvel para locação por meio do Airbnb sem autorização do condomínio.

Com isso, ficou consolidado o entendimento de que a exploração econômica de unidades residenciais por meio de estadias de curta duração pode ser restringida pelos condomínios, desde que respeitados os critérios legais de deliberação em assembleia.

A decisão tem impacto direto em condomínios de todo o país, especialmente aqueles localizados em grandes centros urbanos e regiões turísticas, onde o uso de plataformas digitais de hospedagem já se tornou prática comum.

Especialistas em direito condominial avaliam que o julgamento reforça a autonomia das convenções condominiais e amplia o poder deliberativo das assembleias na definição do uso das unidades, além de trazer maior segurança jurídica para condomínios que enfrentam conflitos relacionados ao tema.

O entendimento do STJ também deve servir de referência para novos processos judiciais envolvendo a utilização de imóveis para hospedagem temporária no Brasil.