A Guerra do Aluguel por Aplicativos: Conflitos Dividem Moradores e Disputa Chega à Justiça

Economizar dinheiro e viver a experiência de um morador local. Essa é a promessa que popularizou as plataformas de aluguel de curta temporada, como Airbnb e Booking. No entanto, a alta rotatividade de desconhecidos transformou edifícios residenciais em um campo de batalha, levando disputas acaloradas entre vizinhos diretamente para os tribunais.

O Conflito nos Condomínios: Moradia vs. Hospedagem

A mudança no perfil das cidades, de dentro para fora, trouxe à tona situações extremas. Câmeras de segurança já registraram cenas bizarras, como um hóspede que, após alugar um salão de festas, urinou nas dependências do prédio. Em outro caso, uma moradora em tratamento paliativo contra um câncer relatou a impossibilidade de descansar devido ao barulho constante de malas e festas em apartamentos vizinhos alugados por diária.

Enquanto alguns prédios abraçam a vocação de "hotel informal" — oferecendo piscinas, academias de alto padrão e aquecimento central —, muitos moradores tradicionais exigem regras rígidas. O embate central é entre o direito de propriedade (lucrar com o próprio imóvel) e o direito ao sossego coletivo.

O Que Diz a Justiça Brasileira

Diante da escalada de desentendimentos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) precisou intervir. O tribunal definiu diretrizes importantes para a regulamentação do setor no Brasil:

• Poder de Decisão: Cabe à assembleia do condomínio autorizar ou proibir o aluguel de curta temporada.

• Quórum Exigido: Qualquer alteração na convenção do condomínio sobre esse tema exige a aprovação de 2/3 dos proprietários.

• Tese Vinculante: O STJ determinou a suspensão nacional dos processos que discutem a legalidade desse tipo de aluguel até que uma tese vinculante seja fixada, evitando decisões contraditórias em instâncias inferiores.

O Cenário Internacional: Regulamentações Severas

O debate não é exclusividade brasileira. Metrópoles globais que sofrem com o turismo excessivo e a crise de moradia estão apertando as regras contra as plataformas.

Economia e Adaptação: O Caso do Edifício Copan

As plataformas digitais defendem que respondem a uma tendência de mercado, geram bilhões em receita e ajudam na absorção turística das cidades. Em contrapartida, a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis acusa o setor de concorrência desleal, apontando que os hotéis pagam altas cargas tributárias (federais, estaduais e municipais) que os donos de imóveis em aplicativos não pagam.

Apesar das críticas, há quem veja no modelo uma oportunidade de negócios estruturada. No emblemático Edifício Copan, em São Paulo, que possui mais de 1.160 apartamentos, anfitriões profissionais criaram verdadeiras estruturas hoteleiras. Há serviços de recepção bilíngue com tradutores digitais, lavanderias dedicadas e zeladoria específica para atender milhares de hóspedes anualmente. Ainda assim, mesmo no Copan, o desrespeito às regras gera reclamações e multas.

A Regra dos "3 Ss" e a Punição Máxima

Especialistas em direito imobiliário destacam que a convivência deve ser pautada em três pilares fundamentais, conhecidos como a regra dos 3 Ss: Saúde, Segurança e Sossego.

Quando essas regras são violadas repetidamente, o condomínio possui ferramentas legais severas. A punição mais drástica é a Expulsão por Comportamento Antissocial. Nesse cenário extremo, validado pela Justiça, o indivíduo continua sendo o proprietário legal do imóvel, mas perde o direito de frequentá-lo ou habitá-lo devido ao impacto negativo e recorrente que causa à vizinhança.

A política da boa vizinhança, afinal, é o que deve guiar as decisões nas cidades para que o turismo não aniquile a alma e a paz dos bairros residenciais.