Bancos pressionam Banco Central por mudança no teto de juros do crédito imobiliário

Os principais bancos que atuam no financiamento habitacional estão pressionando o Banco Central (BC) para rever o teto de 12% ao ano estabelecido para os juros das operações de crédito imobiliário enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A discussão ocorre em meio à transição para um novo modelo de financiamento habitacional, que deverá entrar plenamente em vigor em janeiro de 2027. A proposta busca reduzir a dependência histórica da caderneta de poupança como principal fonte de recursos para o crédito imobiliário e ampliar a participação do mercado de capitais.

O problema é que o cenário econômico mudou desde a definição das novas regras. Com a Selic em 14% ao ano, o custo de captação dos bancos permanece elevado, tornando mais difícil para as instituições manter operações de financiamento dentro do limite atual de juros.

Selic elevada pressiona custo do crédito

A pressão dos bancos ganhou força justamente porque a taxa básica de juros permanece em patamar elevado.

Quando as instituições financeiras precisam captar recursos fora das fontes tradicionais, como a poupança, ficam mais expostas às condições do mercado financeiro. O custo dessa captação acaba influenciando a capacidade dos bancos de oferecer financiamento imobiliário dentro de determinados limites de juros.

Durante discussões realizadas em evento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), representantes de grandes instituições financeiras defenderam mudanças nas regras.

A avaliação é que a combinação entre juros elevados, menor disponibilidade de recursos da poupança e novas fontes de captação exige uma revisão do modelo.

Por que a poupança perdeu espaço

A mudança regulatória ocorre em um momento em que a poupança enfrenta dificuldades para manter o mesmo papel histórico no financiamento imobiliário.

Com a Selic elevada, investimentos como CDBs e títulos públicos passaram a oferecer maior atratividade para parte dos investidores. O movimento reduz a disponibilidade de recursos na poupança e aumenta a necessidade de encontrar alternativas para financiar a compra e a construção de imóveis.

O novo modelo criado pelo governo busca justamente diversificar essas fontes.

A ideia é permitir que os bancos recorram de maneira mais ampla ao mercado de capitais, utilizando instrumentos financeiros como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Novo modelo prevê mudança na captação

O novo sistema foi estabelecido por regras do Conselho Monetário Nacional em 2025 e prevê uma transição gradual até sua implementação plena em 2027.

Uma das principais características é a utilização de recursos captados no mercado para ampliar a oferta de crédito habitacional.

Entretanto, as instituições financeiras precisam direcionar pelo menos 80% desses recursos para financiamentos dentro do SFH, modalidade que possui limite de juros de 12% ao ano.

Na avaliação dos bancos, essa obrigação pode reduzir a atratividade econômica das novas fontes de recursos justamente em um período em que o custo de captação permanece elevado.

Por isso, além da discussão sobre o teto de juros, também estão sendo avaliadas possíveis alterações no percentual obrigatório destinado ao SFH.

Indexador das prestações também está em debate

Outro ponto que pode sofrer mudanças envolve o indexador utilizado nas prestações dos financiamentos.

A discussão considera alternativas como a Taxa Referencial (TR) e o IPCA, que possuem características diferentes e podem produzir efeitos distintos sobre a evolução das parcelas.

Para o consumidor, a escolha do indexador é especialmente relevante porque interfere na previsibilidade do valor pago ao longo do contrato.

Financiamentos imobiliários possuem prazos longos e, em muitos casos, podem se estender por décadas. Por isso, alterações aparentemente pequenas nas condições financeiras podem produzir impactos relevantes no custo total do imóvel.

O que muda para quem pretende comprar um imóvel

A discussão entre bancos e Banco Central não significa, neste momento, uma mudança imediata nas condições de todos os financiamentos imobiliários.

As regras atuais continuam válidas enquanto eventuais alterações não forem formalmente aprovadas.

No entanto, o debate é importante para quem pretende comprar um imóvel porque as condições de financiamento podem influenciar diretamente a capacidade de pagamento das famílias, o valor das prestações e o acesso ao crédito.

Em um cenário de juros elevados, mesmo pequenas alterações nas taxas podem representar diferenças significativas no custo total de um financiamento de longo prazo.

Mercado imobiliário acompanha as mudanças

Construtoras, incorporadoras e empresas do setor também acompanham as discussões porque o crédito é um dos principais motores do mercado imobiliário.

Quando o financiamento fica mais caro ou restrito, parte dos consumidores pode adiar a compra do imóvel. Isso pode afetar lançamentos, vendas e decisões de investimento.

Por outro lado, um modelo capaz de ampliar as fontes de recursos pode ajudar a sustentar a oferta de crédito no longo prazo.

A questão central está em encontrar um equilíbrio entre ampliar a oferta de financiamento e preservar condições acessíveis para o consumidor.

Banco Central avalia possíveis ajustes

O Banco Central reconhece que o novo modelo está em fase de avaliação e que as regras podem sofrer ajustes conforme os resultados observados durante a implementação.

A intenção é acompanhar o comportamento das novas fontes de financiamento e verificar se o modelo consegue ampliar o crédito sem produzir efeitos excessivos sobre os custos para os tomadores.

A transição também deverá mostrar se a participação maior do mercado de capitais será suficiente para compensar a redução da dependência da poupança.

Crédito imobiliário entra em uma nova fase

A discussão sobre o teto de juros revela uma mudança estrutural no financiamento habitacional brasileiro.

Durante décadas, a poupança ocupou papel central no sistema. Agora, diante da redução da disponibilidade desses recursos e das mudanças no comportamento dos investidores, o mercado busca novas formas de financiar a habitação.

O desafio é fazer essa transição sem aumentar excessivamente o custo para quem precisa de crédito para comprar a casa própria.

Para os próximos meses, bancos, governo, Banco Central e entidades do setor deverão continuar discutindo juros, fontes de recursos, percentual obrigatório de direcionamento e indexadores.

Enquanto isso, consumidores e empresas do mercado imobiliário devem acompanhar as alterações antes de tomar decisões de longo prazo relacionadas a financiamento.

A eventual revisão do teto de juros poderá ter impactos que ultrapassam o sistema financeiro: poderá influenciar o acesso à casa própria, o ritmo das vendas, os lançamentos imobiliários e o ambiente de negócios do setor.