Crianças na garagem, inadimplência e gestão: Dr. Inaldo
Dantas tira dúvidas de moradores no JPB1

Especialista explicou as regras de convivência, limites
de poder entre síndicos e conselhos, e de quem é a responsabilidade por reparos
dentro dos apartamentos.

A convivência em condomínios exige paciência, bom senso e,
acima de tudo, conhecimento sobre as regras e leis que regem a vida em
comunidade. Para ajudar moradores e administradores a lidarem com os conflitos
diários, o quadro Reunião de Condomínio, exibido no telejornal JPB1 e
apresentado por Denise Delmiro, trouxe mais uma vez o especialista em direito
condominial, Dr. Inaldo Dantas.

Durante o programa, o especialista respondeu a perguntas
enviadas por telespectadores, abordando desde riscos de acidentes graves em
áreas comuns até questões jurídicas de cobrança. Confira abaixo os principais
pontos esclarecidos:

Perigo iminente: Crianças brincando no estacionamento

Uma das queixas mais comuns e preocupantes enviadas ao
programa foi sobre crianças que utilizam o estacionamento como área de lazer,
correndo e se escondendo embaixo dos veículos. O Dr. Inaldo Dantas foi
categórico ao alertar sobre o risco:

"Local de circulação de automóveis
não pode ser local de circulação de crianças. É um grande perigo".

Além do risco óbvio de atropelamentos, o especialista
destacou que existe uma legislação específica sobre o tema. Na Paraíba, uma lei
estadual proíbe que menores de 12 anos circulem pelas áreas comuns dos
edifícios desacompanhados de um responsável.

Atenção Síndicos: Caso o condomínio seja negligente e permita essa prática,
ele pode ser penalizado legalmente, além de ter que arcar com as
responsabilidades civis e criminais caso ocorra um acidente fatal ou
grave.

O limite de poder: Síndico vs. Conselho Consultivo

Outra dúvida frequente diz respeito à divisão de poderes na
administração do prédio. Até onde vai o poder do síndico e o que o conselho
pode, de fato, fiscalizar?

Segundo o Dr. Inaldo, a resposta para essa divisão de
tarefas está sempre na Convenção do Condomínio. Ele esclareceu que a
figura do Conselho Consultivo sequer é obrigatória perante a lei, existindo
apenas se estiver prevista na convenção.

• O papel do Síndico: A responsabilidade administrativa, civil e criminal
  é exclusiva do síndico, com as obrigações previstas no artigo 1.348 do
  Código Civil. É ele quem toma as decisões e administra o condomínio.


• O papel do Conselho: Como o próprio nome indica, o conselho tem caráter
  opinativo. Cabe a ele analisar contas e aconselhar o síndico nas decisões,
  mas não gerir o prédio diretamente.

Inadimplência em condomínios "irregulares":
Como cobrar?

Lidar com moradores inadimplentes é um dos maiores desafios
da gestão. Um telespectador questionou como realizar cobranças judiciais (por
meio do Juizado Especial, as famosas "Pequenas Causas") quando o
condomínio não é totalmente "legalizado".

O especialista explicou que, para recorrer à Justiça de
forma rápida e eficiente, a gestão precisa reunir documentações básicas que
comprovem a dívida. Os requisitos essenciais para entrar com a ação são:

1. Apresentar o CNPJ do condomínio ou, na ausência deste, o CPF do síndico
   em exercício.


2. Anexar a Ata da Assembleia que definiu e aprovou o valor da taxa
   condominial que está sendo cobrada do morador inadimplente. É este
   documento que dá validade legal à cobrança.

Problemas "da porta pra dentro": De quem é a
conta?

Por fim, uma situação corriqueira envolvendo aluguéis foi
levantada: um inquilino reclamou de um azulejo quebrado na cozinha e quis saber
de quem era a responsabilidade pelo conserto.

O Dr. Inaldo Dantas foi direto ao ponto, lembrando a regra
básica da divisão estrutural: o condomínio só responde pelas áreas comuns e
prumadas principais do edifício.

"Se é dentro do apartamento, é um
problema exclusivo entre o inquilino e o proprietário", afirmou.

Nesses casos, a resolução do reparo vai depender do que foi
estabelecido no contrato de locação e da vistoria de entrada e saída do imóvel,
isentando o condomínio de qualquer participação ou responsabilidade financeira.