CIB: o “CPF dos imóveis” e o fim da informalidade no patrimônio imobiliário

A recente regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), consolidada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, marca uma mudança profunda na forma como os imóveis serão identificados, acompanhados e fiscalizados no Brasil. Embora o CIB já existisse dentro do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), a Reforma Tributária tornou sua utilização obrigatória. Na prática, todos os imóveis do país — urbanos e rurais, públicos e privados — precisarão estar inscritos nesse cadastro unificado, que passa a funcionar como uma espécie de “CPF do imóvel”.

A proposta é criar um banco de dados nacional, centralizado, que reúna informações hoje dispersas entre cartórios, prefeituras, concessionárias de serviços públicos e as administrações tributárias federal, estaduais e municipais. A diferença é que, agora, esses dados poderão ser cruzados automaticamente, o que inaugura uma fase de fiscalização contínua, silenciosa e altamente precisa, com potencial para requalificar os riscos fiscais associados à gestão patrimonial imobiliária.

Nesse cenário, acende-se um alerta importante para quem possui imóveis alugados e não costuma declarar os rendimentos. Situações em que a titularidade do imóvel diverge da titularidade das contas de consumo, como luz, água ou gás, serão facilmente identificadas como possíveis indícios de locações não informadas, o que poderá ensejar autuações por parte do Fisco, mesmo sem qualquer fiscalização presencial.

Um dos pontos mais sensíveis da regulamentação é a criação do chamado “valor de referência”. Esse valor, calculado a partir de dados de mercado, informações fiscais, cartorárias e transações anteriores, poderá ser utilizado como parâmetro para arbitramento em caso de subdeclaração. Não substitui o valor declarado pelo contribuinte, mas servirá como base de comparação e poderá, por exemplo, justificar o lançamento de tributos complementares quando houver divergência significativa. E é justamente aqui que surgem as maiores preocupações em termos de carga tributária.

Ainda que não haja aumento de alíquotas previsto, o valor de referência pode elevar expressivamente a base de cálculo do IPTU, do ITBI, do ITCMD e até do ganho de capital na alienação de bens. O Projeto de Lei Complementar nº 108/2024, em tramitação, prevê inclusive que os municípios possam atualizar o valor venal dos imóveis por decreto, dispensando a aprovação legislativa municipal hoje exigida. Se aprovado, esse mecanismo pode viabilizar uma majoração generalizada do IPTU em cidades onde os imóveis estão claramente subavaliados nas plantas genéricas.

No campo das transações, o CIB passará a ser exigido em escrituras públicas e registros de imóveis. Isso implica, entre outras coisas, que toda transação deverá contar com a prévia inscrição no cadastro e com a devida atualização dos dados junto ao SINTER. Os cartórios continuam sendo responsáveis pelos atos formais, mas passam a ter a obrigação de alimentar o sistema com informações estruturadas.

Esse novo cenário traz implicações que vão além das empresas, investidores e famílias com estruturas patrimoniais complexas. A população em geral — especialmente quem mantém imóveis alugados sem formalização ou realizou transmissões informais no passado — passará a lidar com um ambiente de fiscalização significativamente mais intenso, contínuo e automatizado. Ainda é cedo para medir os efeitos práticos sobre o valor dos aluguéis, mas o aumento da exposição fiscal já tem gerado apreensão no mercado.

O que antes era tratado com certa tolerância tende a se tornar inviável, exigindo dos proprietários maior cuidado. Diante disso, é essencial que os proprietários busquem orientação qualificada, revisem suas estruturas e adotem medidas preventivas — antes que o novo sistema transforme pequenas irregularidades em grandes passivos fiscais.