Síndicos devem exigir registro técnico para obras e reformas em condomínios, alerta CAU-AL

Maceió (AL) – O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU-AL) intensificou a fiscalização de condomínios residenciais e emitiu alerta aos síndicos: qualquer intervenção em unidades ou áreas comuns deve contar obrigatoriamente com o acompanhamento de um profissional habilitado, como exige a Norma ABNT NBR 16.280.

De acordo com Pedro Victor de Oliveira, gerente de fiscalização do CAU-AL, os síndicos atuam como corresponsáveis nas obras e reformas desde o momento em que autorizam intervenções no condomínio. A norma técnica impõe que reformas que envolvam alteração de estruturas, instalações, sistemas ou fachadas sejam acompanhadas por Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida por engenheiro, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), fornecido por arquiteto ou urbanista.

Contexto técnico e legal

A ABNT NBR 16.280, em vigor desde 2014, regula as reformas em edificações e estabelece etapas e requisitos rigorosos que devem ser atendidos antes, durante e após a execução de obras, conferindo ao síndico poderes formais de fiscalização

Essa norma exige que o condômino apresente um plano detalhado da reforma, acompanhado da ART ou RRT do responsável técnico, antes de iniciar os trabalhos. Esse plano deve contemplar escopo, memorial descritivo, cronograma, gerenciamento de resíduos, riscos estruturais, entre outros requisitos fundamentais à segurança

Além disso, o síndico deve avaliar a conformidade desses documentos e, em caso de irregularidades, pode:

• Notificar o condômino para interromper a obra até que a situação seja regularizada;
• Aplicar multa, se previsto em convenção ou regulamento interno;
• Em casos extremos, acionar autoridades competentes.

Caso contrário, o síndico pode responder civil e criminalmente por omissão, conforme os artigos 186 e 927 do Código Civil.

Recomendações práticas para síndicos e conselhos

1. Exigir o ART ou RRT antes do início de qualquer intervenção, interna ou comum.
2. Avaliar cuidadosamente o plano de obra: documentação técnica, projeto, memória descritiva, cronograma e medidas de proteção.
3. Fiscalizar o andamento da reforma, observando se as condições apresentadas estão sendo efetivamente cumpridas.
4. Incluir na convenção condominial a exigência da norma ABNT NBR 16.280, garantindo respaldo jurídico para eventuais embargos ou rejeições.
5. Promover comunicação clara com os condôminos, distribuindo boletins informativos sobre os procedimentos necessários e as responsabilidades legais e técnicas envolvidas.
   

Com a atuação do CAU-AL, o alerta é claro: obras sem registro técnico não apenas comprometem a segurança, mas expõem o condomínio — e o síndico — a riscos legais consideráveis. A exigência de responsáveis técnicos deixa de ser recomendação e passa a ser ferramenta vital para garantir o equilíbrio entre avanço estrutural e segurança coletiva.