A convivência em condomínios exige equilíbrio entre direitos individuais e responsabilidades coletivas. Para esclarecer dúvidas frequentes sobre gestão, convivência e legislação, especialistas em direito condominial e administração participaram de um debate voltado a temas que impactam diretamente o cotidiano dos moradores.

Durante o encontro, foram abordadas questões relacionadas à atuação do síndico, funcionamento das assembleias, segurança dos moradores, realização de obras em apartamentos e transparência na administração financeira dos condomínios.

Gestão e assembleias: moradores têm poder de decisão

Um dos pontos destacados pelos especialistas foi o papel central da assembleia condominial na tomada de decisões. Segundo a legislação brasileira, os moradores não dependem exclusivamente da iniciativa do síndico para convocar reuniões.

De acordo com o Artigo 1.355 do Código Civil, quando o síndico se recusa ou deixa de convocar assembleias, um quarto dos condôminos pode solicitar a realização da reunião para discutir assuntos de interesse coletivo.

Além disso, a legislação também prevê mecanismos de controle da gestão. Caso os moradores considerem que a administração não está sendo adequada, o síndico pode ser destituído.

Conforme o Artigo 1.349 do Código Civil, a destituição pode ocorrer por decisão da maioria dos presentes em assembleia, desde que haja motivos como irregularidades, má administração ou perda de confiança por parte dos condôminos.

Outro ponto importante envolve decisões financeiras. Especialistas reforçam que o síndico não pode criar taxas extras por conta própria. Qualquer despesa extraordinária ou rateio adicional deve ser apresentado e aprovado pelos moradores em assembleia.

Saúde mental e segurança na convivência

A convivência em condomínios também pode envolver situações delicadas, como moradores que enfrentam transtornos mentais ou episódios de crise psicológica.

Nesses casos, especialistas recomendam uma abordagem cuidadosa e responsável. O síndico deve atuar como mediador, buscando diálogo e acionando a rede de apoio do morador, como familiares, médicos ou responsáveis legais.

Em situações mais graves, quando há risco à segurança coletiva ou comportamento considerado antissocial, a Justiça brasileira admite medidas mais severas. A jurisprudência permite, em casos extremos, limitar o uso da unidade por condômino considerado antissocial, embora o direito à propriedade seja preservado.

Outro aspecto ressaltado é a responsabilidade legal do síndico em situações de risco. A omissão diante de casos de violência doméstica, por exemplo, pode gerar consequências legais, já que o gestor deve comunicar imediatamente as autoridades.

Obras e reformas exigem regras técnicas

Reformas dentro de apartamentos também foram destaque no debate. Alterações estruturais ou intervenções internas devem seguir regras técnicas para evitar riscos à segurança do prédio.

De acordo com especialistas, qualquer obra precisa obedecer à norma NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que regula reformas em edificações.

Isso inclui a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), documento emitido por profissional habilitado que assume a responsabilidade pelo projeto e pela execução da obra.

Caso um morador realize reformas sem comunicar a administração ou sem apresentar documentação técnica, o condomínio pode notificá-lo formalmente e até denunciar a irregularidade ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Manutenção e responsabilidade coletiva

Outro ponto abordado foi a manutenção predial. Problemas estruturais ou falhas em sistemas do edifício devem ser resolvidos com prioridade para evitar danos maiores ou riscos aos moradores.

Especialistas ressaltam que a falta de recursos financeiros não pode justificar o adiamento de reparos essenciais, como vazamentos em tubulações ou problemas em sistemas coletivos do prédio.

Nesses casos, o condomínio deve aprovar em assembleia o rateio das despesas entre os proprietários para garantir a solução do problema.

Transparência financeira e relações trabalhistas

A transparência na gestão financeira também é considerada um dos pilares de uma boa administração condominial.

Especialistas alertam que pagamentos a funcionários contratados pelo condomínio devem seguir rigorosamente a legislação trabalhista. Funcionários registrados em regime CLT precisam receber seus salários por meio de folha de pagamento formal, com contracheque e recolhimento de encargos.

Pagamentos informais, conhecidos como “por fora”, são ilegais e podem gerar passivos trabalhistas significativos para o condomínio.

Diante desses desafios, especialistas reforçam que informação, diálogo e participação dos moradores nas assembleias são fundamentais para garantir uma gestão eficiente e uma convivência harmoniosa nos condomínios.