Guia Definitivo Aluguel e Condomínio: Quem paga a conta quando algo estraga?

O quadro "Chama o Síndico" detalha o complexo equilíbrio entre inquilinos e proprietários. Entenda a diferença entre manutenção de uso e reformas estruturais para evitar batalhas judiciais.

Alugar um imóvel envolve muito mais do que a assinatura de um contrato e o pagamento mensal do aluguel. Quando a primeira torneira começa a pingar ou uma infiltração surge no teto do vizinho de baixo, surge a pergunta inevitável: de quem é a responsabilidade financeira? Para sanar essas dúvidas que superlotam os tribunais e os grupos de mensagens, o especialista e síndico profissional Jefferson Settin participou do quadro "Chama o Síndico", trazendo esclarecimentos técnicos e práticos.

O Alicerce Jurídico: Despesas Ordinárias vs. Extraordinárias

A base para qualquer resolução de conflito nesta área reside na distinção clara entre o que é necessário para a manutenção do uso e o que é valorização do patrimônio. Settin explica que a lógica segue o que dita a Lei do Inquilinato (Lei $8.245/91$):

1. Despesas Ordinárias (Responsabilidade do Inquilino)

São os gastos necessários para a administração diária e o desgaste natural pelo uso.

• Reparos imediatos: Troca de lâmpadas, resistência de chuveiro, vedação de torneiras e conserto de campainhas.

• Manutenção de equipamentos: Conservação de interfones, portões eletrônicos e elevadores (manutenção mensal preventiva).

• Consumo e Pessoal: Salários de funcionários, encargos sociais, água, luz das áreas comuns e limpeza.

• Higiene: Limpeza de caixas d'água e desentupimentos internos da unidade (como vasos sanitários e pias).

2. Despesas Extraordinárias (Responsabilidade do Proprietário)

Referem-se a investimentos que permanecem no imóvel após o fim do contrato, valorizando o bem.

• Estrutura e Estética: Pintura de fachada, reformas de telhado, substituição de colunas de esgoto e modernização de elevadores.

• Instalações: Substituição de fiação elétrica antiga ou tubulações de gás.

• Fundo de Reserva: Arrecadações destinadas a obras futuras ou fundo de obras específicas.

• Indindenizações: Gastos com demissões de funcionários ocorridas antes do início da locação.

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Vazamentos e a "Regra dos Eixos"

Um dos maiores focos de atrito é o vazamento hidráulico. Settin esclarece a regra técnica utilizada em condomínios:

• Eixo Vertical (Coluna): Se o vazamento ocorre nos tubos principais que alimentam todos os andares, a responsabilidade e o custo do conserto são do condomínio.

• Eixo Horizontal (Ramais): Se o problema está nos canos que saem da coluna e distribuem água dentro do apartamento, a responsabilidade é da unidade. Nesse caso, se for um cano que estourou por velhice, o proprietário paga; se foi um furo causado pela instalação de um quadro pelo inquilino, o morador assume o prejuízo.

Pintura de Fachada e o Boleto Único

Uma telespectadora questionou sobre a cobrança de reforma da fachada no boleto mensal. Settin foi categórico: o inquilino não deve arcar com o custo final da pintura externa. > "Muitas imobiliárias emitem um boleto único. O inquilino deve realizar o pagamento para evitar a inadimplência da unidade perante o condomínio, mas tem o direito legal de descontar esse valor exato no repasse do aluguel ao proprietário", orienta o especialista.

O "Vício Oculto" e a Vistoria

Itens como tanques que descolam da parede ou persianas que travam logo na primeira semana de uso podem ser classificados como defeitos pré-existentes. A recomendação de Settin é que o inquilino realize uma vistoria minuciosa com fotos e vídeos no ato da entrega das chaves. Se um defeito não era visível, mas se manifestou rapidamente, o proprietário deve ser acionado imediatamente para o reparo.

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O Papel do Síndico na Mediação

Embora o síndico não deva interferir diretamente na relação contratual entre locador e locatário, ele desempenha um papel vital como orientador.

• Regimento Interno: O morador (inquilino) é obrigado a seguir as regras de convivência. Se o inquilino causar uma infração (barulho, desrespeito às áreas comuns), a multa é emitida contra a unidade, mas o proprietário tem o direito de cobrar o reembolso do inquilino.

• Assembleias: O inquilino tem interesse direto nas despesas ordinárias. Ele pode participar das reuniões, mas para votar em qualquer tema — especialmente os que envolvem gastos extraordinários — ele precisa de uma procuração assinada pelo proprietário.

Conclusão: A transparência é a melhor política. Proprietários devem manter a manutenção estrutural em dia para evitar danos maiores, e inquilinos devem cuidar do imóvel como se fosse seu, reportando falhas assim que elas surgirem. Na dúvida, consulte sempre o contrato de locação e as diretrizes da Lei $8.245$.