Atraso na entrega de imóvel em condomínio garante rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos

A 3ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia reconheceu a responsabilidade de duas incorporadoras pelo atraso na entrega de um imóvel localizado no Residencial Jardins Lyon e determinou a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Além da devolução do investimento, a sentença estabeleceu o pagamento de multa contratual inversa, restituição em dobro das taxas associativas cobradas antecipadamente e indenização por danos morais.

A decisão foi proferida pela juíza Fabiana Federico Soares Dorta Pinheiro contra as empresas FGR Jardins Gramados SPE Ltda. e FGR Casas Jardins Marsalha/Lyon SPE Ltda.. Os compradores adquiriram, por meio de cessão de direitos celebrada em maio de 2025, uma residência ainda em construção. O prazo final para entrega, já considerando a tolerância contratual de 180 dias, expirou em 30 de setembro de 2025, mas o imóvel não foi concluído.

Na defesa, as empresas sustentaram que a rescisão deveria seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, por existir cláusula de alienação fiduciária no contrato. Também alegaram que os atrasos decorreram dos impactos provocados pela pandemia da Covid-19 e defenderam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.

Ao analisar o processo, a magistrada afastou esses argumentos. Segundo a sentença, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095) exige o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, requisito que não foi cumprido. Dessa forma, a relação jurídica permaneceu submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor.

A juíza também destacou que a cessão de direitos foi firmada em 2025, período em que os impactos da pandemia já eram plenamente conhecidos pelas empresas, não podendo servir como justificativa para o atraso. Além disso, comunicações eletrônicas apresentadas no processo demonstraram que as próprias incorporadoras reconheceram a demora na conclusão da obra.

Com fundamento na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a decisão determinou a devolução integral de R$ 177.995,29, valor correspondente às quantias pagas pelos compradores na aquisição do imóvel, incluindo o ágio da cessão de direitos e os valores pagos diretamente à incorporadora. A sentença também determinou a restituição da taxa de cessão de R$ 8.800,31, com atualização monetária pelo INPC e incidência de juros legais.

Outro ponto relevante foi a determinação para devolução em dobro das taxas associativas cobradas antes da entrega das chaves, totalizando R$ 9.205,72. Conforme destacou a magistrada, despesas dessa natureza somente podem ser exigidas do comprador após sua efetiva imissão na posse do imóvel. Como os adquirentes jamais ocuparam a residência, também foi afastada qualquer cobrança referente à taxa de fruição.

A sentença ainda condenou as incorporadoras ao pagamento de multa contratual inversa, equivalente a 10% do valor atualizado do contrato, com base no Tema 971 do STJ, que permite inverter a cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador quando o inadimplemento é causado pelo vendedor.

Além dos prejuízos materiais, a Justiça reconheceu a existência de danos morais e fixou indenização de R$ 8 mil aos compradores. Para a magistrada, o atraso na entrega do imóvel extrapolou o simples descumprimento contratual, frustrando expectativas legítimas e o projeto de vida dos consumidores.

A decisão também manteve a tutela de urgência anteriormente concedida, suspendendo a cobrança das parcelas vincendas e proibindo a inclusão dos nomes dos compradores em cadastros de inadimplentes até a conclusão do processo.

O caso reforça o entendimento de que incorporadoras respondem pelos prejuízos decorrentes do atraso injustificado na entrega de imóveis e evidencia a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor aos adquirentes, especialmente quando há descumprimento contratual por culpa exclusiva das empresas responsáveis pelo empreendimento.

Processo nº 6033015-22.2025.8.09.0011.