Locação por temporada em condomínios: o que o STJ decidiu e o que ainda será definido

A discussão sobre a locação por temporada em condomínios residenciais ganhou novos contornos após uma decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tomada em maio deste ano.

Por maioria de cinco votos a quatro, o colegiado entendeu, no caso concreto analisado no REsp 2.121.055, que a realização de locação por temporada dependia da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos. A decisão provocou ampla repercussão e passou a ser interpretada, em alguns casos, como uma proibição geral dos aluguéis de curta duração em condomínios residenciais.

Essa interpretação, entretanto, não corresponde ao alcance geral do julgamento. A decisão não estabeleceu uma proibição nacional e abstrata para toda locação por temporada realizada em condomínios.

Diante da quantidade de processos envolvendo a questão, o próprio STJ afetou outros recursos ao rito dos repetitivos e criou o Tema 1.443, determinando a suspensão nacional das ações que discutem a mesma questão jurídica.

O que o Tema 1.443 vai decidir

A principal questão que deverá ser analisada pelo STJ é se uma convenção de condomínio que estabelece genericamente a destinação residencial das unidades já é suficiente para impedir a realização de locações de curta duração.

Outra possibilidade é a necessidade de que exista uma proibição expressa desse tipo de atividade na convenção condominial.

A definição terá impacto direto sobre proprietários, síndicos, administradoras e condôminos, pois deverá estabelecer critérios para a interpretação das regras condominiais diante do crescimento das plataformas digitais de locação.

Até que a tese seja definida, permanece em discussão o equilíbrio entre três elementos centrais: o direito de propriedade, a autonomia dos condomínios e a proteção da segurança, do sossego e da convivência entre moradores.

Airbnb não define sozinho a natureza da locação

Outro ponto destacado pelo STJ é que a utilização de uma plataforma digital, por si só, não transforma a natureza jurídica do negócio.

A oferta de um imóvel por meio de plataformas como o Airbnb não significa automaticamente que a atividade seja comercial ou que se trate de serviço de hospedagem.

A classificação depende das características concretas da operação, incluindo a existência ou não de serviços associados à utilização do imóvel e a forma como a atividade é explorada.

No julgamento do REsp 2.121.055, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou:

"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio."

A análise, portanto, deve considerar o negócio efetivamente realizado e não apenas a ferramenta utilizada para aproximar proprietário e interessado.

Locação por temporada e hospedagem são diferentes

A legislação também estabelece diferenças entre locação por temporada e serviços de hospedagem.

A locação por temporada é disciplinada pelo artigo 48 da Lei nº 8.245/91 e envolve a cessão temporária do uso de um imóvel por período não superior a 90 dias, destinada à residência temporária do locatário.

Já a hospedagem segue regras próprias da legislação de turismo e está relacionada à oferta de alojamento acompanhada de serviços característicos da atividade hoteleira.

O STJ também admitiu, no julgamento realizado em maio, a possibilidade de enquadramento de determinadas situações como contrato atípico de curta estadia, dependendo das características concretas de cada caso.

Essa diferenciação é importante porque uma estadia curta não significa, necessariamente, que esteja sendo desenvolvida uma atividade de hospedagem.

Direito de propriedade está no centro da discussão

O debate também envolve o direito constitucional à propriedade privada.

O proprietário possui, entre suas faculdades, o direito de usar e fruir o imóvel. Entretanto, esse exercício precisa respeitar a função social da propriedade, as regras estabelecidas pela convenção condominial e os deveres relacionados à convivência coletiva.

De outro lado, os demais condôminos possuem interesses igualmente legítimos relacionados à segurança, ao sossego, à destinação residencial do edifício e à harmonia da convivência.

O desafio do STJ será estabelecer parâmetros capazes de conciliar esses interesses sem criar uma restrição genérica para situações que podem apresentar características diferentes.

Abusos podem ser combatidos pelo condomínio

A existência de locação por temporada também não significa que o condomínio fique sem mecanismos para combater eventuais abusos.

Regras previstas na convenção e no regimento interno, aplicação de multas, responsabilização civil e outras medidas previstas na legislação podem ser utilizadas diante de comportamentos que efetivamente prejudiquem a coletividade.

Em situações mais graves, também podem ser aplicadas medidas relacionadas ao condômino considerado antissocial, conforme as circunstâncias e os requisitos legais.

A questão, segundo a análise publicada pelo Migalhas, é evitar que comportamentos abusivos isolados sejam utilizados para presumir que toda locação temporária seja incompatível com a destinação residencial.

Atividade também movimenta a economia

Além da discussão jurídica, a locação por temporada possui impactos econômicos.

Segundo estudo da FGV Projetos citado na análise, as reservas realizadas pela plataforma Airbnb movimentaram mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025 e sustentaram aproximadamente 700 mil empregos.

Os efeitos econômicos não ficam restritos ao setor de hospedagem. Os gastos realizados durante as estadias também movimentam segmentos como alimentação, transporte, comércio e serviços.

As plataformas também são utilizadas por pessoas que viajam por motivos diferentes do turismo, como trabalho, estudo, tratamento de saúde e outras permanências temporárias.

Condomínios precisam acompanhar a discussão

Para síndicos e administradoras, o avanço do debate no STJ exige atenção especial às regras previstas na convenção e no regimento interno de cada empreendimento.

A definição do Tema 1.443 poderá estabelecer parâmetros importantes para a atuação dos condomínios e para a análise de conflitos relacionados aos aluguéis de curta duração.

Enquanto a tese definitiva não é fixada, decisões internas precisam considerar a legislação vigente, as regras específicas do condomínio e as circunstâncias concretas de cada situação.

Tema pode mudar a relação entre proprietários e condomínios

A decisão que será tomada pelo STJ deverá ter repercussão em todo o país, justamente porque o Tema 1.443 foi submetido ao rito dos recursos repetitivos.

A tese que vier a ser estabelecida deverá orientar os demais tribunais brasileiros na interpretação da legislação federal sobre a matéria.

O cenário demonstra que a discussão sobre locação por temporada vai muito além do uso de plataformas como Airbnb. O debate envolve o direito de propriedade, a autonomia condominial, a destinação dos edifícios e os limites da convivência coletiva.

Até que o STJ estabeleça uma tese definitiva, permanece o desafio de encontrar um equilíbrio entre a exploração econômica legítima dos imóveis e a preservação da segurança, do sossego e das regras de convivência nos condomínios.