Distratos imobiliários sobem 28% no primeiro semestre e pressionam incorporadoras

Os distratos imobiliários de dez incorporadoras de capital aberto chegaram a R$ 2,167 bilhões no primeiro semestre de 2026, um crescimento de 27,7% em comparação com os R$ 1,697 bilhão registrados no mesmo período do ano passado. O aumento representa aproximadamente R$ 470 milhões a mais em contratos cancelados em apenas um ano.

O levantamento mostra que o movimento não possui uma única causa. Entre os fatores apontados estão o endividamento dos compradores, as dificuldades de acesso ao crédito e mudanças em programas habitacionais. Também houve casos de cancelamentos realizados pelas próprias incorporadoras por razões relacionadas aos projetos.

O avanço dos distratos ocorre em um cenário no qual o mercado imobiliário continua apresentando atividade relevante, mas enfrenta juros elevados, condições de financiamento mais restritivas e aumento dos estoques em determinados segmentos.

Direcional e Lavvi registram fortes altas

Entre as empresas analisadas, a Lavvi apresentou crescimento de 82% no volume de distratos, enquanto a Direcional registrou alta de aproximadamente 70%. Em sentido contrário, a Tecnisa conseguiu reduzir os cancelamentos em 66%, e a Moura Dubeux apresentou queda de 16%.

A Direcional registrou R$ 635,8 milhões em distratos no período, um aumento de 69,5%. Segundo o levantamento, parte importante desse avanço esteve relacionada a cancelamentos realizados em praças regionais.

A Tenda também aparece entre os casos que chamaram atenção. A companhia cancelou de forma proativa vendas de um empreendimento por questões ambientais, movimento que resultou em R$ 340,4 milhões em distratos.

Mercado de baixa renda concentra parte dos movimentos

As dez incorporadoras analisadas registraram, juntas, R$ 22,1 bilhões em vendas líquidas no primeiro semestre de 2026.

O desempenho foi impulsionado principalmente pelo segmento de baixa renda. Cury e Direcional, sozinhas, somaram R$ 7,58 bilhões em contratos fechados no período, aproximadamente 34% do total das vendas consideradas no levantamento. As duas empresas também aparecem na liderança em volume financeiro de distratos.

O cenário demonstra que o crescimento das vendas não elimina necessariamente o risco de cancelamentos. Uma incorporadora pode apresentar volume elevado de negócios e, simultaneamente, enfrentar aumento dos distratos, dependendo da capacidade financeira dos compradores e das condições de execução dos contratos.

O que é o distrato imobiliário

O distrato ocorre quando o comprador e a incorporadora encerram um contrato de compra e venda antes de sua conclusão, podendo ocorrer por desistência, inadimplência ou outras circunstâncias previstas na relação contratual.

Quando o negócio é desfeito, surgem consequências financeiras para ambas as partes. Para a incorporadora, o cancelamento interrompe o fluxo de recebimentos e pode fazer com que a unidade retorne ao estoque disponível para venda.

Para o comprador, o encerramento do contrato pode significar a devolução apenas parcial dos valores pagos, conforme as condições do negócio e a legislação aplicável.

Lei do Distrato estabelece regras para rescisões

A chamada Lei do Distrato — Lei nº 13.786/2018 — estabeleceu regras específicas para os casos de rescisão de contratos relacionados à aquisição de imóveis.

Entre seus efeitos está a definição de parâmetros para a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador em determinadas situações. Segundo o levantamento do Portas, a legislação permite retenções que podem variar de 25% a 50% do valor pago, dependendo das circunstâncias do contrato.

A legislação buscou aumentar a previsibilidade das relações entre compradores e incorporadoras, estabelecendo critérios para situações que anteriormente geravam elevada insegurança jurídica.

Ainda assim, cada caso precisa ser analisado conforme o contrato firmado, o tipo de empreendimento, a situação do comprador e as circunstâncias que levaram ao encerramento do negócio.

Distratos pressionam o caixa das incorporadoras

Um dos principais impactos dos cancelamentos ocorre sobre o fluxo de caixa das empresas.

Quando um contrato é desfeito, a incorporadora deixa de receber as parcelas previstas e precisa lidar com a devolução dos valores que eventualmente sejam devidos ao comprador.

Ao mesmo tempo, a unidade retorna ao estoque e precisa ser novamente comercializada. Esse processo pode aumentar o intervalo entre a contratação original e a efetiva geração de receita.

Em um cenário de juros elevados e crédito mais restrito, o aumento dos distratos pode representar uma pressão adicional sobre o planejamento financeiro das empresas.

Distratos também funcionam como indicador de mercado

Para investidores e analistas, o volume de distratos é observado como um indicador da qualidade das vendas e da previsibilidade do caixa das incorporadoras.

Uma alta significativa pode indicar dificuldades financeiras dos compradores, mudanças nas condições de crédito ou problemas específicos relacionados a determinados empreendimentos.

Por isso, o número não deve ser analisado isoladamente. É necessário observar também o volume de vendas, lançamentos, estoque, velocidade de comercialização e perfil dos compradores.

No primeiro semestre de 2026, as dez empresas analisadas tiveram desempenho comercial relevante, mas também apresentaram diferenças expressivas na evolução dos cancelamentos.

Comprador também sente os efeitos

Para quem adquiriu um imóvel, o distrato pode produzir consequências que vão além da devolução de parte dos valores pagos.

O cancelamento pode dificultar a realização de uma nova operação imobiliária, especialmente quando o comprador precisa recuperar recursos para adquirir outro imóvel ou pretende buscar novo financiamento.

Em um mercado com crédito mais restritivo, a perda de capacidade de financiamento pode prolongar a decisão de compra e aumentar a exposição financeira das famílias.

Por isso, antes de assinar um contrato de compra de imóvel, a análise das condições de pagamento, cláusulas de rescisão, índices de correção, prazos e regras de devolução é fundamental.

Mercado segue entre crescimento e pressão financeira

O aumento de 27,7% nos distratos ocorre em um momento de sinais mistos para o mercado imobiliário brasileiro.

De um lado, os lançamentos e as vendas continuam apresentando crescimento em determinados segmentos. De outro, juros elevados, custos de construção e maior seletividade no crédito criam obstáculos para compradores e incorporadoras. Levantamentos recentes também apontam aumento dos estoques em segmentos de médio e alto padrão.

Esse ambiente torna a gestão financeira dos empreendimentos ainda mais importante. Para as incorporadoras, reduzir cancelamentos significa preservar receitas e previsibilidade. Para os compradores, significa avaliar cuidadosamente a capacidade de pagamento antes de assumir compromissos de longo prazo.

Distratos exigem atenção jurídica e financeira

O avanço dos cancelamentos reforça a importância de uma análise integrada entre direito imobiliário, planejamento financeiro e gestão de contratos.

Para incorporadoras e construtoras, o acompanhamento dos índices de distrato pode auxiliar na identificação de mudanças no comportamento dos compradores e na avaliação dos riscos de cada empreendimento.

Para consumidores, compreender as regras estabelecidas no contrato e na legislação pode evitar surpresas em caso de desistência ou impossibilidade de continuidade do pagamento.

O primeiro semestre de 2026 deixa, assim, um sinal de atenção para o mercado: apesar da força das vendas em diferentes segmentos, o aumento dos distratos mostra que a capacidade de pagamento e o acesso ao crédito continuam sendo fatores decisivos para a sustentabilidade dos negócios imobiliários.