Obras em áreas comuns exigem quórum de 2/3? Entenda o que diz a lei e o que define a jurisprudência atual

A realização de obras em áreas comuns de condomínios continua gerando dúvidas quanto à necessidade de quórum qualificado em assembleias. A legislação condominial brasileira, especificamente o artigo 1.342 do Código Civil, determina que obras de acréscimo nas partes comuns do edifício — aquelas que têm o objetivo de aumentar ou melhorar significativamente seu uso — devem ser aprovadas com quórum de dois terços dos condôminos.

Mas nem toda obra em área comum exige esse quórum elevado.

Segundo análise do Secovi-PE, é fundamental diferenciar as obras de acréscimo das obras úteis ou de adaptação, que são intervenções feitas com o intuito de adaptar ou modernizar uma área já existente, sem ampliar sua função original. Nessas situações, a aprovação pode ocorrer por maioria simples (50% + 1) dos presentes na assembleia, conforme estabelece o artigo 1.341 do mesmo Código.

Um exemplo prático que ilustra bem essa distinção é a instalação de portaria virtual, substituindo ou complementando a tradicional portaria física. Como não se trata da construção de uma nova estrutura, mas da implementação de tecnologia em uma área já existente, a medida é classificada como obra útil.

Esse entendimento já é reconhecido pela jurisprudência. Em março de 2024, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) proferiu acórdão no qual considerou legítima a aprovação da portaria eletrônica por maioria simples, mesmo diante da alegação de nulidade da assembleia por parte de alguns condôminos.

Na ementa da decisão, o tribunal deixou claro que a instalação da portaria remota não altera de forma substancial o uso da edificação, mas apenas acrescenta recursos tecnológicos. Assim, não há exigência de quórum especial nem fundamento jurídico para anular a assembleia.

TJ-SP - Apelação Cível 1009027-78.2023.8.26.0100, julgada em 12/03/2024:

“Portaria remota que não modifica, substitui ou retira a portaria física – Inexistência de modificação substancial, mas apenas instalação de um equipamento tecnológico à edificação já existente – Nulidade da assembleia não verificada – Sentença de improcedência mantida.”

Essa decisão reforça a importância de interpretar corretamente o tipo de obra antes de convocar uma assembleia. A aplicação equivocada do quórum pode não apenas atrasar projetos de modernização como também gerar questionamentos judiciais desnecessários, expondo o condomínio a litígios e insegurança jurídica.

Para síndicos, administradoras e gestores condominiais, o ideal é consultar a convenção condominial, verificar a natureza da obra pretendida e, sempre que necessário, obter parecer jurídico especializado para orientar os condôminos com segurança e transparência.