Infiltrações em apartamentos geram dúvidas sobre responsabilidade pelos reparos: especialista em direito condominial esclarece

Problema comum em períodos de chuva, infiltrações podem comprometer a estrutura dos imóveis e a saúde dos moradores; manutenção preventiva e diagnóstico técnico são fundamentais para definir a quem cabe o conserto

As infiltrações em apartamentos se tornam um problema recorrente durante o período chuvoso, principalmente em condomínios verticais. Comum em paredes, pisos, tetos e forros, esse tipo de avaria traz não apenas desconforto estético, mas também sérios riscos à saúde dos moradores e à integridade estrutural do imóvel.

De acordo com o advogado Cézar Nantes, especialista em direito condominial, o primeiro passo para resolver a situação é identificar corretamente a origem do problema, o que pode evitar conflitos entre moradores e o condomínio.

“Não é fácil para ninguém ter um vazamento dentro de casa. Sempre oriento que, quando houver esse tipo de dúvida, o condomínio solicite uma vistoria técnica. É importante firmar um termo de responsabilidade: caso a infiltração não seja de responsabilidade do condomínio, o morador envolvido deverá arcar com os custos”, explica o advogado.

Com o avanço da tecnologia, a identificação do ponto exato do vazamento se tornou mais eficaz. Câmeras com termografia e outros recursos modernos permitem detectar infiltrações sem a necessidade de intervenções invasivas, acelerando o processo de resolução e reduzindo custos.

Infiltrações oriundas da estrutura do prédio: responsabilidade coletiva

Nos casos em que a infiltração é provocada por rachaduras ou fissuras na estrutura do edifício, a responsabilidade pelos reparos recai sobre o condomínio. Isso inclui vazamentos provenientes da fachada, coberturas e áreas comuns.

“A manutenção da fachada é uma obrigação coletiva. Estados como Alagoas já possuem legislações específicas que obrigam a realização periódica de laudos técnicos para verificar a integridade da estrutura. A negligência nesses cuidados pode resultar não apenas em custos maiores com reparos corretivos, como também em ações judiciais por danos materiais ou morais”, alerta Nantes.

Quando é permitida a cobrança de taxa extra?

A cobrança de taxas extras para cobrir despesas com reparos estruturais deve obedecer a critérios legais e administrativos. De acordo com o especialista, qualquer taxa adicional precisa ser aprovada em assembleia condominial, salvo em casos de emergência.

“Se a despesa for emergencial, a taxa pode ser cobrada de forma imediata e ratificada posteriormente. Não existe um limite máximo para esse tipo de cobrança. Caso o condômino se recuse a pagar, o valor poderá ser executado judicialmente, pois se caracteriza como título executivo”, explica.

E se o problema for dentro do próprio apartamento?

Quando a origem do vazamento está dentro da própria unidade, a responsabilidade pela solução é do proprietário do imóvel. No caso de imóveis alugados, inquilinos prejudicados podem negociar abatimentos no aluguel ou, em último caso, realizar os reparos por conta própria e buscar reembolso judicialmente, desde que haja provas de tentativa de acordo.

Vazamento causado por outro apartamento: o que fazer?

Uma situação ainda mais delicada ocorre quando a infiltração é causada por uma unidade vizinha cujo proprietário se recusa a assumir os custos do conserto. Nesses casos, o condomínio pode atuar como mediador, notificando formalmente o responsável. Se o impasse persistir, cabe ao morador prejudicado buscar reparação judicial, comprovando os danos e a origem do vazamento.

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