Mau cheiro, fumaça e odores em condomínios: o que diz a lei e como o síndico deve agir

O equilíbrio entre o direito de uso da unidade privativa e o direito à boa convivência coletiva segue como um dos principais desafios da gestão condominial. Situações envolvendo mau cheiro excessivo, fumaça e odores provenientes de lixo, animais de estimação ou até produtos fumígenos continuam entre as que mais geram conflitos e reclamações em condomínios residenciais.

Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Diego Bassi, a legislação não estabelece regras específicas e detalhadas sobre odores, mas o tema é amplamente amparado pela convenção e pelo regulamento interno dos condomínios.

“A regra básica é clara: o morador pode usar sua unidade livremente, desde que não prejudique terceiros”, explica.

Lixo e resíduos orgânicos: responsabilidade do morador

Entre as queixas mais recorrentes está o mau cheiro causado pelo armazenamento inadequado de lixo dentro das unidades. Em muitos condomínios, há norma expressa determinando que os moradores levem os resíduos diretamente à área destinada para descarte, justamente para preservar a salubridade do prédio.

Quando essa regra não é cumprida, o síndico deve agir de forma escalonada.

“O caminho é sempre o diálogo inicialmente. Persistindo o problema, cabem advertência, multa e, em último caso, até uma ação judicial para garantir o cumprimento da convenção”, orienta Bassi.

Pets e odores: quando o problema ultrapassa a porta do apartamento

A presença de animais de estimação também é fonte frequente de conflitos, especialmente quando a higiene não é mantida adequadamente. O uso incorreto de caixas de areia para gatos e a superpopulação de animais em uma única unidade podem gerar odores que se espalham para áreas comuns e apartamentos vizinhos.

Embora a legislação não proíba a posse de pets, o Judiciário já admite a adoção de medidas quando há prejuízo à salubridade e à convivência.

“Em alguns casos, pode ser necessária a redução do número de animais”, afirma o advogado.

Ele destaca ainda que a falta de higiene pode configurar maus-tratos, permitindo que o síndico comunique o fato às autoridades competentes.

Fumaça e produtos fumígenos: limites do direito individual

Outro ponto sensível envolve a fumaça proveniente de cigarros e outros produtos fumígenos, especialmente quando o morador fuma em varandas ou janelas e o cheiro invade unidades vizinhas. De acordo com Bassi, a atuação do síndico é legítima sempre que a fumaça ultrapassa os limites da unidade e afeta a coletividade.

No caso específico da maconha, o advogado esclarece que, apesar de o Supremo Tribunal Federal ter descriminalizado em 2024 o porte e o uso para consumo pessoal, isso não autoriza comportamentos que prejudiquem terceiros.

“Se a fumaça não incomoda ninguém, não há problema. Mas, a partir do momento em que afeta a coletividade, o síndico pode agir com base na convenção e, inclusive, acionar a autoridade policial”, ressalta.

A legislação estabelece ainda um parâmetro de até 40 gramas para caracterização de uso pessoal. Quantidades superiores podem configurar tráfico, o que reforça a importância do diálogo preventivo para evitar situações mais graves.

Condômino antissocial e medidas legais

Quando há reincidência e resistência em corrigir comportamentos que geram odores excessivos, o morador pode, inclusive, ser enquadrado como condômino antissocial. Nesses casos, a aplicação de penalidades mais severas e o ingresso de ação judicial tornam-se alternativas legítimas para preservar o bem-estar coletivo.

Para o especialista, o bom senso continua sendo o principal aliado da gestão.

“A maioria dos conflitos se resolve com conversa e orientação. O papel do síndico é garantir o cumprimento das regras e a qualidade de vida de todos”, conclui.