Direitos e Deveres: O que o Síndico Pode e Não Pode Fazer no Condomínio

Especialista em direito condominial esclarece as atribuições legais do gestor e alerta sobre condutas que podem gerar irregularidades na administração.

A gestão de um condomínio vai muito além de mediar conflitos entre vizinhos. Entre os meses de janeiro e março, período em que ocorrem muitas assembleias para eleição de novos corpos diretivos, surge a dúvida: afinal, quais são as obrigações reais de um síndico?

Em entrevista, o advogado especialista em direito condominial, Wallison Daniel, destacou que as funções do síndico são regidas pelo Artigo 1.348 do Código Civil, pela Lei 4.591/64 e pela própria Convenção do Condomínio.

As Principais Obrigações do Síndico

Segundo o especialista, o gestor recém-eleito deve priorizar os seguintes pontos:

• Seguro Predial: É dever do síndico verificar se o seguro do condomínio está em dia e providenciar a renovação, caso necessário.
• Cumprimento das Normas: O síndico deve zelar pelo cumprimento da Convenção, do Regimento Interno e das deliberações das assembleias.
• Prestação de Contas: Por lidar com recursos coletivos, o gestor tem a obrigação de prestar contas anualmente aos moradores.
• Manutenção e Conservação: Administrar as áreas comuns, garantindo que as manutenções necessárias sejam realizadas para preservar o patrimônio.
• Cobrança de Inadimplentes: O síndico deve agir para recuperar as taxas condominiais em atraso, visando a saúde financeira do prédio.

O que o Síndico NÃO Pode Fazer

Um erro comum de gestores empolgados é tentar administrar o condomínio como se fosse uma empresa privada de sua propriedade. Wallison Daniel alerta para condutas proibidas:

• Dar Descontos Arbitrários: O síndico não pode criar "feirões de descontos" ou perdoar juros de inadimplentes por conta própria. Embora isso traga caixa imediato, estimula a inadimplência a longo prazo, pois o bom pagador se sente desestimulado.
• Realizar Benfeitorias de Alto Valor sem Aprovação: Se uma obra ou melhoria não for urgente e tiver um custo expressivo, ela deve, obrigatoriamente, ser aprovada em assembleia.
• Ignorar Atos Vinculados: Quase todos os atos do síndico estão vinculados às normas legais e coletivas. Ele não tem autonomia para agir fora do que estabelece a lei ou a vontade da maioria expressa em assembleia.

Exceções para Obras Urgentes

Existe uma exceção importante: as benfeitorias necessárias e urgentes. Caso ocorra algo que não possa esperar (como o rompimento de uma tubulação principal), o síndico tem autonomia para realizar o reparo sem aprovação prévia, devendo comunicar e prestar contas aos moradores logo em seguida.

Para uma gestão harmoniosa, o especialista reforça que a palavra-chave é a transparência e o respeito absoluto às normas vigentes, evitando que o "heroísmo" administrativo se transforme em uma irregularidade jurídica.