A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de 5 votos a 3, que débitos condominiais possuem natureza extraconcursal e, por isso, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial das empresas devedoras, mesmo quando as dívidas são anteriores ao pedido recuperacional.

A decisão foi proferida no julgamento do Tema Repetitivo 1391 e possui impacto direto sobre condomínios residenciais, comerciais e corporativos em todo o país, especialmente diante do aumento de empresas em recuperação judicial nos últimos anos.

Com o entendimento firmado, os condomínios poderão continuar cobrando judicialmente as cotas condominiais em atraso diretamente no juízo cível competente, sem necessidade de submissão ao plano de recuperação judicial da empresa inadimplente.

A tese aprovada pelo colegiado ficou definida da seguinte forma:

“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente.”

O julgamento analisou controvérsia envolvendo a classificação jurídica das cotas condominiais vencidas antes do pedido de recuperação judicial, discutindo se esses débitos deveriam ser tratados como créditos concursais — sujeitos às regras e limitações do plano recuperacional — ou como créditos extraconcursais, passíveis de cobrança independente.

O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, votou para que as dívidas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial fossem submetidas aos efeitos do processo recuperacional, seguindo o critério temporal previsto no artigo 49 da Lei 11.101/05.

Segundo o relator, a jurisprudência do STJ vinha aplicando às recuperações judiciais um entendimento originalmente construído para casos de falência, situações juridicamente distintas.

No voto, Villas Bôas Cueva destacou que, na recuperação judicial, a empresa continua administrando seus bens e atividades normalmente, sem formação de massa falida, razão pela qual as despesas condominiais não poderiam ser automaticamente classificadas como encargos extraconcursais.

O ministro também afastou o argumento de que a natureza “propter rem” das cotas condominiais — vinculadas diretamente ao imóvel — impediria sua submissão ao concurso de credores previsto na legislação recuperacional.

Para o relator, a Lei de Recuperação Judicial estabelece basicamente dois critérios para definir quais créditos se submetem ao processo:

• exclusões expressamente previstas em lei;
• e o marco temporal do pedido de recuperação judicial.

Como não existe previsão legal específica afastando as cotas condominiais do regime recuperacional, o relator entendeu que deveria prevalecer o critério temporal da legislação.

A ministra Daniela Teixeira e o ministro Humberto Martins acompanharam o entendimento do relator.

A divergência vencedora foi aberta pelo ministro Raul Araújo, que defendeu que as dívidas condominiais possuem natureza extraconcursal independentemente da data em que foram constituídas.

Segundo o ministro, embora o entendimento do relator fosse juridicamente possível, ele acabaria transferindo aos demais condôminos os impactos financeiros da crise da empresa em recuperação judicial.

Raul Araújo destacou que os condomínios dependem diretamente do pagamento mensal das cotas para manter serviços essenciais como:

• segurança;
• limpeza;
• manutenção;
• conservação;
• energia das áreas comuns;
• funcionamento operacional do empreendimento.

O ministro afirmou ainda que os demais moradores — em sua maioria pessoas físicas sem relação com a atividade empresarial da recuperanda — não poderiam ser obrigados a suportar por longo período os prejuízos decorrentes da inadimplência da empresa devedora.

No voto, Raul Araújo reforçou que as cotas condominiais possuem natureza “propter rem”, vinculada diretamente ao imóvel e ao direito de propriedade, justificando tratamento diferenciado em relação aos créditos empresariais comuns.

Para o magistrado, essas despesas também podem ser enquadradas como necessárias à preservação e administração do ativo da empresa, permitindo aplicação analógica do artigo 84 da Lei 11.101/05.

A divergência foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e pelo desembargador convocado Luís Carlos Gambogi, formando a maioria vencedora.

O entendimento passa a servir como referência obrigatória para processos semelhantes em todo o país, trazendo maior segurança jurídica para condomínios e fortalecendo mecanismos de cobrança diante da inadimplência de empresas em recuperação judicial.

Os processos analisados foram os Recursos Especiais REsp 2.203.524, REsp 2.206.292 e REsp 2.206.633.